《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”
按照上述規(guī)定，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，如何判定其是否可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行呢？總的來(lái)說，就是按照上述《規(guī)定》中的第二十八和二十九條規(guī)定進(jìn)行審查。然而，上述《規(guī)定》是否包括車位呢？所謂車位即停車位，指停車的地方，包括露天場(chǎng)所及室內(nèi)場(chǎng)所。車位與住宅部分既有區(qū)別又有聯(lián)系，對(duì)于車位的處理應(yīng)具體問題具體分析。
一、異議人在法院查封后才簽訂車位買賣合同的，其提起執(zhí)行異議時(shí)尚未全部付清價(jià)款，雖然從形式上看不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，但不可據(jù)此一概地否認(rèn)案外人不具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，法院在審查執(zhí)行異議或者審理執(zhí)行異議之訴時(shí)，應(yīng)結(jié)合不同案件的情況，靈活、有彈性地適用法律。
最高人民法院在（2019）最高法民終690號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：‘案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任’因此，案外人執(zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權(quán)排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對(duì)此問題的評(píng)判，應(yīng)當(dāng)以法律、司法解釋對(duì)于民事權(quán)利（益）的規(guī)定為依據(jù)展開。而現(xiàn)行法律、司法解釋對(duì)案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對(duì)于法律、司法解釋規(guī)定的‘足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益’的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件訴訟程序的有關(guān)司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴中對(duì)案外人就執(zhí)行標(biāo)的所主張的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的審查，可以以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》等司法解釋的有關(guān)規(guī)定為參照。具體到本案而言，對(duì)于陳益春就案涉車位排除強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求能否成立，可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定加以評(píng)判。首先，從陳益春提交的書面合同來(lái)看，雖載明的時(shí)間是2015年6月19日，但綜合本案事實(shí)看，該時(shí)間點(diǎn)并非陳益春與海運(yùn)公司就案涉車位形成買賣合同意思表示的初始時(shí)間，而系補(bǔ)簽合同的時(shí)間點(diǎn)。根據(jù)案涉證據(jù)，陳益春已于2012年7月17日支付車位款100800元、于2012年12月21日支付車位款50400元。該時(shí)間點(diǎn)均在本案王嘉庸申請(qǐng)人民法院查封案涉車位之前。陳益春向海運(yùn)公司交付車位款，海運(yùn)公司向陳益春出具收據(jù)的行為表明雙方買賣車位的合意形成時(shí)間實(shí)為2012年7月17日。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定‘在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同’，但該條件系基于執(zhí)行程序形式審查、高效低成本的特點(diǎn)，故在強(qiáng)制執(zhí)行程序中處理案外人執(zhí)行異議時(shí)應(yīng)盡量通過形式外觀審查以提高執(zhí)行審查效率等目的而作出的規(guī)定，其體現(xiàn)的最終目的仍然是藉此以判斷當(dāng)事人之間是否存在真實(shí)合法有效的買賣關(guān)系，因此，在執(zhí)行異議之訴案件審理參照適用該條規(guī)定時(shí)，應(yīng)基于立法目的把握該要件的實(shí)質(zhì)，而不宜只作機(jī)械文義理解。本案現(xiàn)有證據(jù)能夠證明陳益春與海運(yùn)公司之間就案涉車位達(dá)成買賣關(guān)系的合意時(shí)間為2012年7月17日。雖在該時(shí)間點(diǎn)雙方并未簽訂書面合同，但雙方已經(jīng)實(shí)際履行了合同義務(wù)，即陳益春交付了大部分車位購(gòu)置款，海運(yùn)公司也向陳益春交付了車位。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陳益春與海運(yùn)公司就案涉車位的買賣合同關(guān)系形成在查封之前且已實(shí)際履行。其次，陳益春于2013年與海運(yùn)公司辦理了車位交接手續(xù)，并已經(jīng)實(shí)際占用使用了案涉車位，故應(yīng)認(rèn)定其在案涉車位被查封之前已合法占有了該車位。再次，陳益春已經(jīng)于2012年12月21日向海運(yùn)公司交付了大部分車位購(gòu)置款151200元（占全部?jī)r(jià)款的90%）。而陳益春交付尾款的時(shí)間2015年6月19日系在人民法院查封之后，屬于無(wú)效付款。陳益春于本院二審期間向本院承諾愿意在能夠排除對(duì)案涉車位的強(qiáng)制執(zhí)行的情況下將16800元再交付執(zhí)行，而陳益春在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出的執(zhí)行異議請(qǐng)求被（2017）云執(zhí)異115號(hào)執(zhí)行裁定駁回，即執(zhí)行法院認(rèn)為陳益春對(duì)案涉車位并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故無(wú)論在執(zhí)行異議程序中還是執(zhí)行異議之訴案件審理中，要求陳益春將尾款16800元交付執(zhí)行、并且執(zhí)行部門在此情況下收取陳益春交納的16800元，均難免勉為其難，在實(shí)踐操作中具有一定障礙。因此，雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)規(guī)定的要件為‘已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行’，但在本案所涉情形下，不宜機(jī)械地理解為在執(zhí)行異議之訴中，在案外人將剩余價(jià)款交付執(zhí)行完畢之前，就不能夠?qū)Π竿馊耸欠裣碛凶阋耘懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理判斷。鑒于上述情形，本院認(rèn)為，若陳益春在本案判決生效之日起十日內(nèi)向執(zhí)行法院交付剩余價(jià)款16800元，即應(yīng)認(rèn)定滿足了支付價(jià)款的要件。最后，陳益春已經(jīng)履行了全部買賣合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，海運(yùn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助為其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)系因案涉項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收故不具備登記條件所致，并非陳益春自身原因。綜上所述，陳益春在本案判決生效之日起十日內(nèi)向執(zhí)行法院交付剩余價(jià)款16800元后，即對(duì)案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。”
二、車位雖然不屬于商品房住宅部分，但是依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。因此，車位與與住宅為一個(gè)整體，當(dāng)商品房能夠排除執(zhí)行時(shí)，車位同樣足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
最高人民法院在（2022）最高法民終86號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：‘申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動(dòng)產(chǎn)買受人滿足了第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，是否可以對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行存有爭(zhēng)議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對(duì)執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法確認(rèn)各方當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權(quán)利能否對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。”“根據(jù)本案查明的事實(shí)，張若曦就案涉車位享有的權(quán)益依法可以排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權(quán)的執(zhí)行，理由如下：一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性。車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：‘居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場(chǎng)、庫(kù)……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計(jì)、修建車位、車庫(kù)以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》也明確要求‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。’‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購(gòu)買人每購(gòu)買一套房屋，只能相應(yīng)購(gòu)買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時(shí)，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要。’雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會(huì)，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對(duì)小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫(kù)的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，張若曦系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購(gòu)買的車位為其購(gòu)買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購(gòu)買以來(lái)，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定張若曦購(gòu)買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對(duì)‘消費(fèi)者購(gòu)買的商品房’特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。”
三、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條的“除外情形”僅為商品房消費(fèi)者購(gòu)房情形，即符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。商品房消費(fèi)者所購(gòu)房屋事關(guān)其基本生存權(quán)權(quán)利的保護(hù)問題，故其對(duì)設(shè)立抵押權(quán)的抵押房產(chǎn)提出執(zhí)行異議的，人民法院予以支持。但是當(dāng)事人購(gòu)買的小區(qū)車位則不屬于這種除外情形，仍應(yīng)按照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定加以判斷，不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房購(gòu)買者的情形。
最高人民法院在（2021）最高法民申1091號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“最高院認(rèn)為，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：‘申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。’該條是關(guān)于案外人排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利與申請(qǐng)執(zhí)行人就抵押物的擔(dān)保物權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)的處理規(guī)則。《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條的‘除外情形’僅為商品房消費(fèi)者購(gòu)房情形，即符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。商品房消費(fèi)者所購(gòu)房屋事關(guān)其基本生存權(quán)權(quán)利的保護(hù)問題，故其對(duì)設(shè)立抵押權(quán)的抵押房產(chǎn)提出執(zhí)行異議的，人民法院予以支持。”“本案中，唐江購(gòu)買的系小區(qū)車位，不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房購(gòu)買者的情形。即便參照該規(guī)定將小區(qū)車位購(gòu)買者理解為消費(fèi)者，其亦未提交其名下無(wú)其他車位的相關(guān)證據(jù)。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效。本案唐江購(gòu)買小區(qū)車位時(shí)車位處于第一次抵押權(quán)存續(xù)期間，故唐江不能對(duì)車位取得相應(yīng)的權(quán)利。該筆抵押登記于2018年1月12日被注銷，而在此之前該車位已經(jīng)被再次抵押，該情形并不影響抵押權(quán)人的權(quán)利。對(duì)于車位購(gòu)買人唐江是否能排除執(zhí)行，仍應(yīng)根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定加以判斷，除前述分析外，該條也未規(guī)定案外人在抵押權(quán)設(shè)立前簽訂買賣合同的可以排除執(zhí)行。唐江另主張外經(jīng)貿(mào)融資公司對(duì)案涉車位享有的抵押權(quán)不合法，但并未提供證據(jù)證明。”
