案情簡介

2015年8月，石某作為首批入駐商戶，與寶雞某房地產開發公司簽訂了《商鋪租賃合同》，合同約定，寶雞某房地產開發公司將其所有的810號商鋪出租給石某作為經營用房，期限3年，期滿后，享有優先租賃權。合同簽訂后，石某對租賃房屋進行了精裝修，開始營銷紅酒、哈爾濱啤酒，經過多年的經營，在當地具有較大影響。

2018年12月，租賃合同臨近到期，寶雞某房地產開發公司以該商鋪出賣給第三人王某為由，要求石某搬離。石某認為，寶雞某房地產開發公司在沒有通知其本人的情況下，將租賃房屋出售給第三人，嚴重損害了其對該商鋪的優先購買權，并造成巨大經濟損失。故訴至法院，要求寶雞某房地產開發公司賠償損失16萬元，并撤銷其與第三人王某簽訂的商鋪買賣協議。

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法院裁判觀點

陜西省千陽縣人民法院認為，本案爭議的焦點是原告石某是否享有對涉案商鋪的優先購買權。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，承租人主張優先購買權的，人民法院不予支持。本案中，原告石某自認其在與被告寶雞某房地產開發公司簽訂（補充）協議時，被告寶雞某房地產開發公司已告知涉案商鋪欲出售的信息，且協議約定合同解除后，由原告石某與其再協商以后租賃事宜，據此可以認定，被告寶雞某房地產開發公司已履行了向原告石某告知的法定義務，但原告石某沒有在法定期限內向被告寶雞某房地產開發公司主張優先購買權，視為其已放棄了優先購買權。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定，只有出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院才予以支持。故原告石某要求被告寶雞某房地產開發公司賠償損失16萬元、撤銷被告寶雞某房地產開發公司與第三人王某簽訂的《浙商東海佳園商鋪買賣協議》的請求，無事實根據和法律依據，本院不予支持。被告寶雞某房地產開發公司辯稱的原告石某不再享有優先購買權的辯解意見符合法律規定，本院予以采納。

上述意見，經本院審判委員會研究，依據《中華人民共和國合同法》第二百三十條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規定，作出（2019）陜0328民初159號民事判決書，判決駁回原告石某的訴訟請求。

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法律分析

（一）承租人優先購買權的法律規定

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

在房屋租賃合同中，法律規定了承租人的優先購買權，該權利是承租人的法定權利，在同等條件下，承租人享有購買上的優先權。在權利歸屬上屬于形成權，因承租人的單方行為而產生法律上的效果，即承租人一經作出行使優先購買權的意思表示，就與出租人形成了合法的房屋買賣關系。承租人的優先購買權適用除斥期間，期間經過，優先購買權消滅。而非像訴訟時效期間屆滿，喪失司法上的強制力。

（二）承租人行使優先購買權的條件

1、前提條件

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定，在房屋租賃合同中，承租人享有優先購買權，但沒有明確規定該權利適用的前提條件。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條之規定，房屋租賃合同僅指在城市、鎮規劃區內的房屋上設立的城鎮房屋租賃合同，承租人優先購買權只能出現在該租賃合同上，鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同也可以參照適用。所以，承租人優先購買權適用的前提條件為存在合法有效的城鎮房屋租賃合同。

2、主體條件

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定了承租人優先購買權的主體為房屋承租人。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十四條規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，故房屋承租人的生前共同居住人也可依法行使承租人優先購買權。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十九條規定：“承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。”從該司法解釋可知，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡的，其共同經營人或者其他合伙人可以繼續租賃房屋，依法享有承租人優先購買權。

3、時間條件

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條第（三）項規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；”這可以看出，承租人需在出租人通知送達后十五日內主張優先購買權。

該司法解釋第二十三條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。所以，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，承租人行使優先購買權的時間為拍賣人公布的競拍時間。

4、購買條件

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定了承租人優先購買的條件為同等條件。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第十條的規定，物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。承租人優先購買權的“同等條件”可以參照共有人優先購買權的“同等條件”綜合考慮，主要從承租房屋轉讓價格、價款支付方式、期限確定。

（三）本案原告石某的訴訟請求能否實現

1、原告石某是否享有對涉案商鋪的優先購買權

承租人行使優先購買權需具備一定條件,前提條件、主體條件、時間條件、同等條件缺一不可。

（1）本案中，原告石某與被告寶雞某房地產開發公司之間存在合法有效的《商鋪租賃合同》，其作為房屋承租人，具備優先購買權的前提及主體基本條件。

（2）《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，承租人主張優先購買權的，人民法院不予支持。本案中，原告石某自認其在與被告寶雞某房地產開發公司簽訂（補充）協議時，被告寶雞某房地產開發公司已告知涉案商鋪欲出售的信息，且協議約定合同解除后，由原告石某與其再協商以后租賃事宜，據此可以認定，被告寶雞某房地產開發公司已履行了向原告石某告知的法定義務，但原告石某沒有在法定期限內向被告寶雞某房地產開發公司主張優先購買權。故原告石某不具備優先購買權的時間條件。

綜上，原告石某未在法定期限內主張權利，不具備行使優先購買權法定的時間條件，對涉案商鋪喪失優先購買的權利。

2、原告石某的請求有無法律支持

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”

本案中，原告石某沒有在法定期限內向被告寶雞某房地產開發公司主張優先購買權，喪失對涉案商鋪優先購買的權利。根據以上規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。所以，故原告石某要求被告寶雞某房地產開發公司賠償損失16萬元無事實根據和法律依據。

本案中，被告寶雞某房地產開發公司與第三人王某簽訂的商鋪買賣協議合法有效，根據以上規定，請求確認該合同無效的，人民法院不予支持。原告石某請求撤銷被告寶雞某房地產開發公司與第三人王某簽訂的商鋪買賣協議亦無理由，缺乏依據。

綜上，原告石某的訴訟請求無法律依據，不能否實現。

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承租人優先購買權的延伸

（一）阻卻承租人優先購買權的情形

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：

“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”

在城鎮房屋租賃合同中，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買權，該權利在《中華人民共和國合同法》第二百三十條有明確規定。但該權利不是絕對的，有諸多條件的限制，根據以上規定，房屋共有人行使優先購買權的；出租人將房屋出賣給近親屬的；出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；第三人善意取得租賃房屋的，承租人主張優先購買該房屋的，人民法院不予支持。所以，承租人要依法行使優先購買權，在某些情況下，該權利無法得到實現。

（二）優先購買權的救濟

古有諺語：無權利即無救濟，一項權利沒有具體的救濟途徑，它就無存在的價值。承租人的優先購買權不能實現，可以尋求具體途徑，來補救自己的權益。

1、根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。當承租人的優先購買權受侵害時，完全可以通過私力救濟或公力救濟途徑，要求出租人賠償損失，來彌補自己的不利益。

2、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定：

“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。在租賃期間，出租人將租賃房屋出賣給第三人的，雙方的租賃合同繼續有效，此時，就算承租人不能行使優先購買權，也可繼續承租，不致陷入身無居所的窘境。根據以上規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。這就是所謂的“買賣不破租賃”原則。

租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；租賃房屋在出租前已被人民法院依法查封的；租賃房屋在出租前已被人民政府決定征收的。當租賃房屋存在這三種情形時， “買賣不破租賃”原則也將打破，不能保障其繼續租賃的權利。轉自房產與法律

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