甲、乙原系夫妻，二人婚后生育一名子女丙（現已成年）。甲乙夫妻關系存續期間，甲購買了房屋一套（代號A），并登記在甲個人名下。后來，甲乙離婚，該房屋仍歸甲所有，登記在甲的名下。

再后來，甲遇到了丁，二人一見鐘情，遂共同生活同居在了該房屋內。甲丁二人共同生活期間，甲向丁累計借款30萬元，最終經過結算，甲給丁出具《借條》一份，借條明確：因甲向丁借款30萬元，現因甲無力清償，自愿將名下的房屋A抵押給丁，自本借條出具后，甲丁二人兩不相欠，再無糾紛。

上述《借條》出具后，甲搬離了該房屋，留丁獨自居住。一年后，甲意外身亡，乙、丙以甲的繼承人身份將該房屋辦理過戶登記在二人名下，并作為原告訴訟至人民法院要求被告丁搬離該房屋。 

一、本案中，該房屋的所有權是如何變動的？

首先，該房屋系在甲乙二人夫妻關系關系存續期間購買，雖然登記在甲一人名下，但因婚姻關系的締結導致二人的財產混同，在無明確約定的情況下，涉案房屋亦為甲乙夫妻的共同財產。甲乙離婚之后，雙方夫妻關系已經解除，涉案房屋仍歸甲所有，屬于甲乙雙方分割夫妻共同財產時自愿協商的結果，合法有效，涉案房屋由甲乙夫妻共同財產演變成為甲的個人財產。

至甲欠丁30萬元并給其出具《借條》之后，涉案房屋的所有權是否發生變動了呢？

回答這個問題，我們就必須要對甲給丁出具的《借條》性質和效力作出明確而精準的判斷?！吨腥A人民共和國物權法》第一百七十九條規定的抵押權是為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。對比本案，我們發現，甲將房屋“抵押”給丁后便搬離了，交由丁單方占有和使用該房屋；其次，《借條》明確，自甲出具該借條后，甲丁雙方互不相欠，言外之意也就是，本借條出具后，丁的30萬元債權亦歸于消滅，丁不得再向甲主張。因此，本案《借條》的“抵押”根本不是《中華人民共和國物權法》第一百七十九條規定的“抵押”，亦非為了擔保丁的30萬元債權而設立的。

結合《借條》上下文進行體系解釋，再加上甲轉移房屋占有、使用的實際行為，小編認為，該《借條》的性質實為“以房抵債”協議，其本意為：甲讓渡涉案房屋的所有權用以抵銷其對丁30萬元的債務。

接下來，我就必須對該《借條》或說“以房抵債”協議的法律效力作出分析和認定?！吨腥A人民共和國物權法》第一百八十六條規定了抵押財產禁止流押條款，也即，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。債務履行期屆滿后，債權的數額就得以確定，在此基礎上達成的以物抵債協議，一般不會存在顯失公平的問題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形下，應當尊重當事人的意思自治。

本案中，丁向甲出借30萬元借款在先，后經雙方結算，結合《借條》內容判斷，該30萬元借款期限自甲向丁出具該《借條》之前已經屆至。此時，丁的債權的數額得以確定，在此基礎上甲丁雙方達成的“以房抵債”協議，應當被認定為合法有效。

那么，在本案《借條》名為借款憑證，實為“以房抵債”協議的前提下，自甲向丁出具該《借條》后，涉案房屋的所有權是否發生變更了呢？

答案是否定的，以房抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能產生針對涉案房屋的物權期待權，也即，丁所享有的權利，實質上仍然屬于一般的債權。因為，《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的變更應當經依法登記，未經依法登記的，不發生物權變動的法律效力。同時，最高人民法院民一庭意見也認為，“以物抵債”的約定實為債務的清償，且系以他物替代清償，因代物清償行為為實踐性法律行為，在未辦理物權轉移手續前，清償行為尚不成立，故當事人要求履行抵債協議或根據抵債協議主張所有權的，人民法院應不予支持。因此，可以明確，在甲將涉案房屋辦理所有權變更過戶登記至丁的名下之前，丁對涉案房屋就不可能享有所有權，這點要區別于夫妻共同財產，即便甲、丁屬于同居關系。

最后，甲意外身亡之后，乙、丙二人將涉案房屋以繼承的名義辦理過戶登記至其二人名下，此時涉案房屋的所有權是否發生了變動呢?

小編認為，如要解決這個問題，我們不能只看不動產的權利外觀，更應當要審查該不動產權利人權源基礎的合法性問題。在本案中，確定乙丙二人對涉案房屋是否享有所有權，并不在于對該房屋不動產登記憑證的形式審查，而是應當審查乙丙二人對涉案房屋是否享有合法繼承的權利。

但是，回答這個問題的前提卻是，涉案房屋是否屬于甲的遺產？如果從權利外觀上看，甲死亡之前，涉案房屋登記在甲一人名下，甲死亡之后，該房屋當然屬于其個人遺產，甲的第一順序繼承人當然對該房屋享有法定繼承的權利。如前所述的另外一種觀點則認為，丁基于“以房抵債”協議享有對涉案房屋的物權期待權，且該物權期待權應當優先于繼承人的繼承權。對此，小編檢索研究了許久之后發現，該問題屬于我國的立法空白區域，實踐和理論中的爭議都比較大。如果認為《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定是對于無過錯不動產買受人的物權期待 權保護的規定。那么，對于以房抵債協議中的債權人是否可以參照此規定，認定其同樣享有物權期待權呢？

在此，我們不妨作出兩種假設。假設一，以房抵債協議中的債權人享有物權期待權，并優先于繼承人的繼承權。那么，甲丁達成“以房抵債”協議后，甲死亡，乙丙再以繼承人的名義將涉案房屋過戶登記在其二人名下自然是非法的，此時，房屋登記證書記載錯誤，應予糾正，丁亦有權要求將涉案房屋變更登記在自己名下。假設二，以房抵債協議中的債權人不享有物權期待權，或即便以房抵債協議中的債權人享有物權期待權，但卻不是優先于繼承人的繼承權。那么，本案當中，甲死亡后，甲的第一順序繼承人自然對涉案房屋享有法定的繼承權利。此時，涉案房屋登記在 丙名下自然是正確無誤的， 丙 亦對涉案房屋有合法的權源基礎存在。

從當前我國司法實踐來看，人民法院普遍認為，以物抵債的受讓人未在物權期待權的保護范圍之內。因此，就本案而言，甲死亡后，其第一順序的法定繼承人對涉案房屋當然享有繼承權，亦有權將涉案房屋作為遺產辦理過戶登記在自己名下。但是，本案中，甲死亡時，甲乙早已解除了婚姻關系，涉案房屋自其婚姻關系終止之日業已歸屬于甲單獨所有，故乙對涉案房屋并無法定繼承的權利，亦即，乙對涉案房屋不享有所有權，即便其已經辦理了過戶登記，房屋的權利外觀顯示其為所有權人。

二、自始至終，丁對該房屋的占有屬于有權占有，還是無權占有？

小編認為，我國物權法上所謂的占有，應指是一種客觀的事實狀態，評價這種占有狀態是否合法，我們首先應當考察占有人對涉案標的物是否享有事實上的管領行為，這是評價的客觀基礎和前提。其次，我們就要看占有人對標的物的占有是否存在合法的權利來源。這種合法的權利來源包括但不限于債權設定、物權法定。

本案中，《借條》出具前，甲丁同居，甲允許丁共同占有、使用涉案房屋，系甲對個人合法財產的自由處分行為，在此期間，丁基于甲的單方允諾或雙方協商，從而占有并使用涉案房屋，系有權占有、合法占有。同樣，在甲向丁出具《借條》后，丁基于該《借條》中“以房抵債”的意思表示占有、使用涉案房屋，亦屬于有權占有、合法占有。

但是，在甲死亡之后，如果認為債權人丁對涉案房屋不享有物權期待權，甲的合法繼承人通過繼承的方式辦理了房屋的過戶登記，成為了合法的所有權人，那么，丁對涉案房屋的這種占有相對于房屋新的所有權人而言就成了無權占有、非法占有。

當然，至于丁的30萬元債權，其當然有權要求甲的繼承人在繼承甲的遺產價值范圍內進行清償。

三、乙、丙對丁的訴訟請求應否得到支持？

前已述及，不好說、不確定。但有一點可以確定，乙作為該案的原告顯然屬于主體不適格，其不是涉案房屋的合法繼承人，自然亦不是涉案房屋的所有權人，無權要求丁排除妨礙，搬離涉案房屋，至于人民法院是否會徑行依據不動產權利外觀顯示，從而認定乙訴訟主體適格，并支持其訴訟請求，另當別論。