【案情簡介】     

2021年3月，甲通過中間人介紹，甲與丙簽訂房屋買賣協議，約定甲從丙處全款50萬元購買案涉房屋，且合同中約定三年后丙再以原價50萬元將該房屋回購，在此期間，該房屋繼續由丙使用，且丙每月向甲支付7000元房租。

合同簽訂后，雙方完成了過戶登記。后本案丙的妻子乙作為原告向法院提起訴訟，請求確認房屋買賣合同無效。

【判決結果】     

駁回原告的訴訟請求。

【律師解讀】     

本案存在三個爭議焦點？

1. 本案中乙作為原告是否適格？
2. 本案是否適用善意取得？
3. 案涉合同的性質如何認定？

（一）乙作原告是否適格？

本案中，由于丙的房屋系法定繼承而來，根據《民法典》第一千零六十二條規定，夫妻關系存續期間一方獲得的遺產屬于夫妻共同財產。本案中，雖然產權證上并未登記丙名字，但其應屬于房屋所有權人，不論是房屋買賣還是房屋擔保，其作為利害關系人均有權提起訴訟。

（二）本案是否適用善意取得？

案涉房屋為第三人法定繼承所得，即使認定為夫妻共同財產，但被告已經完成過戶登記，應適用善意取得，過戶登記應為有效。首先，被告屬于善意，房產證上登記只有第三人一個人，且在不動產登記中心辦理過戶登記時，只要求第三人簽字，并未要求提供結婚證或其配偶到場簽字，不動產登記中心作為專業的登記機構尚不能完全區分真實所有權，被告作為普通購房者，對房屋真實所有權情況的注意義務不應苛責。另外，第三人并未向被告釋明房屋系法定繼承得來的情況；其次，被告已經支付了合理對價，且完成了過戶登記。因此，本案應適用善意取得。

（三）如何確定合同性質，是房屋買賣合同還是借款合同？

針對本案，從甲、丙雙方簽訂的《房屋買賣合同》內容來看，雙方約定原告出賣房屋后，由出賣人丙承擔辦理相關過戶手續應繳納的一切可能產生的稅、費。丙若需繼續租住該房屋，應向被告交付房租，房租為每月7000元。并在合同中約定原價回購權。上述約定明顯不符合日常交易習慣和生活常理。因為按市場交易習慣，辦理相關過戶手續應繳納的一切可能產生的稅、費通常由買方承擔，且賣方出賣房屋后即便要繼續租住，也不會以高于市場價數倍的價格承租使用，且真實的交易雙方一般不會約定回購權。

基于上述分析，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第71條“債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。”

本案中，無論從合同內容，還是交易形式來看，均符合讓與擔保的法律構成要件，本案所涉合同實質上屬于借款合同，并以案涉房屋向甲提供讓與擔保。

因此，無論涉案合同實質上屬于借款合同，還是買賣合同，終因該合同未存在《民法典》規定的合同無效的情形，被法院駁回訴訟請求。