近年來(lái)，各地住建部門(mén)均出臺(tái)文件要求不斷提高精裝修住宅在新建商品住宅中的配比，精裝修住宅已然成為新房市場(chǎng)中的主力軍。但因裝修質(zhì)量問(wèn)題所引發(fā)的糾紛卻在逐年提高，購(gòu)房者集體維權(quán)的案例也屢見(jiàn)不鮮。有人不禁會(huì)問(wèn)裝修質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題能否構(gòu)成違約？購(gòu)房者可否要求退房？

1.住宅的裝修質(zhì)量存在瑕疵能否要求退房？

若開(kāi)發(fā)商交付的新房存在裝修質(zhì)量問(wèn)題，或?qū)嶋H裝修標(biāo)準(zhǔn)低于銷(xiāo)售合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)，顯然構(gòu)成違約。但違約責(zé)任的承擔(dān)方式需根據(jù)具體情況分別認(rèn)定，購(gòu)房者能否據(jù)此退房也不能一概而論。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9、10條分別規(guī)定了發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格以及房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的這兩種情形，購(gòu)房者可以主張退房。但現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的問(wèn)題主要集中在裝修質(zhì)量，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況并不多見(jiàn)。那么裝修質(zhì)量問(wèn)題是否已經(jīng)達(dá)到嚴(yán)重影響購(gòu)房者正常居住使用的程度，就成為法院能否支持退房的關(guān)鍵。

實(shí)踐中對(duì)采用何種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在不小爭(zhēng)議。舉例來(lái)說(shuō)，一對(duì)小夫妻購(gòu)買(mǎi)了新房。收房后發(fā)現(xiàn)房屋防水存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致地板霉變，并發(fā)出異味。此時(shí)妻子懷有身孕，若二人繼續(xù)在房屋內(nèi)居住，可能會(huì)對(duì)胎兒造成影響。那么這是否屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形呢？第一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)以購(gòu)房者之主觀標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判裝修問(wèn)題是否嚴(yán)重影響其正常居住使用。具體理由是根據(jù)合同的相對(duì)性原理，購(gòu)房者是合同約定之買(mǎi)受人，也是依法享有合同權(quán)利的主體。法律規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常居住使用”的對(duì)象是針對(duì)購(gòu)房合同中的買(mǎi)受人，只有購(gòu)房者才享有請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商提供無(wú)質(zhì)量瑕疵的精裝房屋之權(quán)利，故以購(gòu)房者之主觀標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判顯然更符合立法本意。因房屋地板的霉變問(wèn)題已嚴(yán)重影響孕婦的正常居住生活，故二人有權(quán)主張退房。

另一種意見(jiàn)則認(rèn)為以一般理性人的客觀標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)判更具有現(xiàn)實(shí)性。雖然合同的權(quán)利應(yīng)由購(gòu)房者享有，但開(kāi)發(fā)商面對(duì)的購(gòu)房者之需求各異。如以個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)房屋質(zhì)量問(wèn)題所引發(fā)的后果，必將導(dǎo)致退房的情形增多。這無(wú)疑將加重開(kāi)發(fā)商的成本和負(fù)擔(dān)，而這些成本和負(fù)擔(dān)最終又會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者自己身上。最終損害的還是購(gòu)房者自身利益，故對(duì)此應(yīng)予以平衡。霉變的地板對(duì)普通人來(lái)講并不導(dǎo)致居住功能完全喪失，故二人無(wú)權(quán)主張退房。

從審判實(shí)踐來(lái)看，法院更傾向于支持第二種意見(jiàn)。一方面由于商品房的價(jià)值較高，一旦支持因質(zhì)量瑕疵而解除合同，將導(dǎo)致退房的情況劇增，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面作用。另一方面，法院認(rèn)為除退房之外，法律還給予購(gòu)房者其他救濟(jì)渠道。如《民法典》第582條規(guī)定了在不完全履行的情形下，買(mǎi)受人有請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)修理、重作、更換、退還、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任的權(quán)利。若新房確實(shí)發(fā)生了裝修質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者完全可以要求開(kāi)發(fā)商采取修復(fù)等補(bǔ)救措施。此外《民法典》第583條還規(guī)定了在采取補(bǔ)救措施后，買(mǎi)受人如有其他損失可以要求出賣(mài)人進(jìn)行賠償?shù)臋?quán)利。當(dāng)然此處的賠償請(qǐng)求權(quán)屬于法定的損害賠償，購(gòu)房者需要承擔(dān)證明損失的舉證義務(wù)。如上文中的小夫妻，其在開(kāi)發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問(wèn)題前在外租房的房租及額外產(chǎn)生的交通費(fèi)可以要求開(kāi)發(fā)商賠償。

2.裝修標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房合同不符能否構(gòu)成欺詐？

《民法典》第148條中規(guī)定：一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。江蘇省高院發(fā)布的《商品裝修房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》中也規(guī)定了：房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買(mǎi)受人以受欺詐為由請(qǐng)求撤銷(xiāo)商品裝修房買(mǎi)賣(mài)合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。  

但能否據(jù)此推定只要裝修不符合約定就可構(gòu)成欺詐，法院對(duì)此并不認(rèn)同，主要有以下理由：

第一，開(kāi)發(fā)商在締約時(shí)并非都具有“欺詐”的主觀故意。根據(jù)上述規(guī)定，要認(rèn)定構(gòu)成欺詐，欺詐方須在訂立合同時(shí)即存在“欺詐”故意。如開(kāi)發(fā)商在締約時(shí)，明知房屋裝修存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的情形，卻仍然隱瞞或者欺騙消費(fèi)者進(jìn)行出售。若是在后續(xù)履約時(shí)發(fā)生上述行為的，法院并不認(rèn)為構(gòu)成欺詐，而是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不完全履行的違約責(zé)任。

比如開(kāi)發(fā)商在預(yù)售新房時(shí)并無(wú)欺詐故意。但后續(xù)施工時(shí)，為節(jié)約成本，主動(dòng)指定施工單位在裝修中以假充真；或者施工圖紙及工程量清單中要求的裝修材料符合國(guó)家法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但施工過(guò)程中因施工單位的原因?qū)е律鲜銮闆r發(fā)生。無(wú)論開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收時(shí)是否已經(jīng)注意到這個(gè)問(wèn)題，法院通常僅支持其承擔(dān)不完全履行的違約責(zé)任，而不是將撤銷(xiāo)預(yù)售合同。

第二，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬泛。江蘇高院規(guī)定的“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬泛且不夠客觀，究竟達(dá)到何種程度、多少數(shù)量、品質(zhì)缺陷的假冒材料的替用，才符合上述標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)明確規(guī)定，法院在審理時(shí)自由裁量的空間極大。

第三，過(guò)分考慮在裝修上假冒材料的因素。購(gòu)房者之合同目的是為了居住使用。作為支付購(gòu)房款的對(duì)價(jià)，除了可獲得房屋的精裝修部分外，房屋主體結(jié)構(gòu)的價(jià)值也不可忽視。而且其價(jià)值往往大于裝飾裝修的價(jià)值。故若僅因故意指定或放任施工單位使用假冒材料，就認(rèn)定合同撤銷(xiāo)，難免有“顧此失彼”之嫌。

因此在司法實(shí)踐中，購(gòu)房者僅以裝修不符合約定為由，主張開(kāi)發(fā)商欺詐而請(qǐng)求撤銷(xiāo)購(gòu)房合同難度可見(jiàn)一斑。

3.對(duì)策與建議

第一，建議購(gòu)房者選擇大品牌、信譽(yù)佳的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司。

第二，認(rèn)真研讀購(gòu)房合同。在與住宅裝修有關(guān)的合同條款以及附加條款中，應(yīng)該詳細(xì)注明住宅裝修所有項(xiàng)目的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)。

第三，要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中標(biāo)明裝飾裝修施工標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾明確約定違約責(zé)任。