近年來，各地住建部門均出臺文件要求不斷提高精裝修住宅在新建商品住宅中的配比，精裝修住宅已然成為新房市場中的主力軍。但因裝修質量問題所引發的糾紛卻在逐年提高，購房者集體維權的案例也屢見不鮮。有人不禁會問裝修質量發生問題能否構成違約？購房者可否要求退房？

1.住宅的裝修質量存在瑕疵能否要求退房？

若開發商交付的新房存在裝修質量問題，或實際裝修標準低于銷售合同中約定的標準，顯然構成違約。但違約責任的承擔方式需根據具體情況分別認定，購房者能否據此退房也不能一概而論。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9、10條分別規定了發生房屋主體結構質量不合格以及房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的這兩種情形，購房者可以主張退房。但現實生活中發生的問題主要集中在裝修質量，房屋主體結構質量不合格的情況并不多見。那么裝修質量問題是否已經達到嚴重影響購房者正常居住使用的程度，就成為法院能否支持退房的關鍵。

實踐中對采用何種評價標準存在不小爭議。舉例來說，一對小夫妻購買了新房。收房后發現房屋防水存在質量問題，導致地板霉變，并發出異味。此時妻子懷有身孕，若二人繼續在房屋內居住，可能會對胎兒造成影響。那么這是否屬于嚴重影響正常居住使用的情形呢？第一種意見認為應以購房者之主觀標準評判裝修問題是否嚴重影響其正常居住使用。具體理由是根據合同的相對性原理，購房者是合同約定之買受人，也是依法享有合同權利的主體。法律規定的“嚴重影響正常居住使用”的對象是針對購房合同中的買受人，只有購房者才享有請求開發商提供無質量瑕疵的精裝房屋之權利，故以購房者之主觀標準評判顯然更符合立法本意。因房屋地板的霉變問題已嚴重影響孕婦的正常居住生活，故二人有權主張退房。

另一種意見則認為以一般理性人的客觀標準予以評判更具有現實性。雖然合同的權利應由購房者享有，但開發商面對的購房者之需求各異。如以個性化標準評價房屋質量問題所引發的后果，必將導致退房的情形增多。這無疑將加重開發商的成本和負擔，而這些成本和負擔最終又會轉嫁到購房者自己身上。最終損害的還是購房者自身利益，故對此應予以平衡。霉變的地板對普通人來講并不導致居住功能完全喪失，故二人無權主張退房。

從審判實踐來看，法院更傾向于支持第二種意見。一方面由于商品房的價值較高，一旦支持因質量瑕疵而解除合同，將導致退房的情況劇增，會對房地產市場的健康發展產生負面作用。另一方面，法院認為除退房之外，法律還給予購房者其他救濟渠道。如《民法典》第582條規定了在不完全履行的情形下，買受人有請求出賣人承擔修理、重作、更換、退還、減少價款或者報酬等違約責任的權利。若新房確實發生了裝修質量問題，購房者完全可以要求開發商采取修復等補救措施。此外《民法典》第583條還規定了在采取補救措施后，買受人如有其他損失可以要求出賣人進行賠償的權利。當然此處的賠償請求權屬于法定的損害賠償，購房者需要承擔證明損失的舉證義務。如上文中的小夫妻，其在開發商修復房屋質量問題前在外租房的房租及額外產生的交通費可以要求開發商賠償。

2.裝修標準與購房合同不符能否構成欺詐？

《民法典》第148條中規定：一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。江蘇省高院發布的《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》中也規定了：房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。  

但能否據此推定只要裝修不符合約定就可構成欺詐，法院對此并不認同，主要有以下理由：

第一，開發商在締約時并非都具有“欺詐”的主觀故意。根據上述規定，要認定構成欺詐，欺詐方須在訂立合同時即存在“欺詐”故意。如開發商在締約時，明知房屋裝修存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的情形，卻仍然隱瞞或者欺騙消費者進行出售。若是在后續履約時發生上述行為的，法院并不認為構成欺詐，而是要求開發商承擔不完全履行的違約責任。

比如開發商在預售新房時并無欺詐故意。但后續施工時，為節約成本，主動指定施工單位在裝修中以假充真；或者施工圖紙及工程量清單中要求的裝修材料符合國家法律規定的質量標準，但施工過程中因施工單位的原因導致上述情況發生。無論開發商驗收時是否已經注意到這個問題，法院通常僅支持其承擔不完全履行的違約責任，而不是將撤銷預售合同。

第二，認定標準過于寬泛。江蘇高院規定的“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的認定標準過于寬泛且不夠客觀，究竟達到何種程度、多少數量、品質缺陷的假冒材料的替用，才符合上述標準，并無明確規定，法院在審理時自由裁量的空間極大。

第三，過分考慮在裝修上假冒材料的因素。購房者之合同目的是為了居住使用。作為支付購房款的對價，除了可獲得房屋的精裝修部分外，房屋主體結構的價值也不可忽視。而且其價值往往大于裝飾裝修的價值。故若僅因故意指定或放任施工單位使用假冒材料，就認定合同撤銷，難免有“顧此失彼”之嫌。

因此在司法實踐中，購房者僅以裝修不符合約定為由，主張開發商欺詐而請求撤銷購房合同難度可見一斑。

3.對策與建議

第一，建議購房者選擇大品牌、信譽佳的開發商和物業公司。

第二，認真研讀購房合同。在與住宅裝修有關的合同條款以及附加條款中，應該詳細注明住宅裝修所有項目的主要材料以及設備的品牌、型號、生產廠商，關鍵項目的工藝做法、標準。

第三，要求開發商在購房合同中標明裝飾裝修施工標準。對開發商關于裝飾、設備標準的承諾明確約定違約責任。