從2017年開始，全國法拍房數量逐年大漲。特別是疫情開始，法拍房數量指數級上升，截至2021年底全國法拍房數量已經高達160萬套。僅4年時間，法拍房數量增長了上百倍!阿里拍賣、京東拍賣、公拍網、人民法院訴訟資產網等其它平臺綜合統計，進入2022年法拍房數量繼續暴增!杭州以5.16萬套法拍房的數量登上了全國榜首。本文將對拍房之法律風險予以詳解并提出相關對策。

一、何為法拍房?

法拍房是司法拍賣房產的簡稱，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。因債務人不能清償到期債務，經債權人申請后，由被法院強制執行，將業主名下的房屋通過平臺等進行拍賣，最后以拍賣所得價款償付債權人。

有人認為法拍房有法院把關，不存在法律風險，安全可靠。若真是如此，為何其起拍價及成交價通常會低于市場價呢?顯然其中是隱藏著不少法律風險及隱患的的，若競拍前不了解清楚，可能會因此遭受損失。

二、購買法拍房之流程。

在淘寶、京東兩大電商網站上均設有專門的司法拍賣平臺。若有看中的房源，在繳納保證金后即可以參與競拍。不過千萬不要以為競拍成功就萬事大吉。事實上在完成了競拍，付款等流程之后，此時房屋的所有權仍不為競拍者所有。只有完成了過戶手續后，房屋所有權才發生移轉。不過在此之前，競拍者還需要經歷解封、解押、繳納稅款、等步驟才被允許過戶。

法拍房大都是被法院查封以后才會進行拍賣的標的物。競拍者在競拍成功后要做的第一件事就是解除房產的查封。在與法院聯系之后，帶著競拍成功的文件直接找到承辦法官，要求解封房產。通常在繳納完房屋全款之后，就可以去法院辦理解封手續了。如果涉及多家法院查封的情況，還需要與法院做進一步溝通。

房屋抵押權一般歸屬銀行或民間金融機構。由于債務逾期，抵押權人才向法院申請拍賣房屋，故才被法院查封。所以完成解封后，競拍者還要前往不動產交易中心將房產抵押解除。若為拍賣法院在房屋所在轄區，解押手續相對簡單。競拍者只需要前往交易中心辦理即可。若拍賣房屋不在房屋所在轄區內，則解押手續需委托給本地法院完成。待完成解封、解押手續后，競拍者就可以憑執行裁定書、協助執行通知書、拍賣成交確認書等材料去繳納稅費了。

根據當地的稅費政策，競拍者一般需要繳納契稅，個人所得稅等相關稅費。待繳完相應稅費之后，就可以前往交易中心完成過戶。待上述流程全部走完之后，房屋的所有權才真正歸競拍人所有。

三、法拍房之法律風險。

1.如果法拍房帶有有長期租約，存在無法獲得房屋使用權的風險。

若法拍房附帶了長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買者即使取得房屋所有權后，也無法對抗租客的租賃權。

對租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且承租人在抵押、查封前已依據租賃合同合法占有案涉房屋的，此時承租人的占有為有權占有，優先于房屋的所有權人。

2.房屋存在違法建筑，其法律后果由競拍者承擔。

由于法拍房屬于現房現狀拍賣。而競拍者在通常情況下都無法前往賣房屋處實地考察(因房屋原權利人或房東一般都不配合看房)。因此，競拍者在完成競拍后可能會發現房屋存在違約建筑或者質量存在隱蔽的瑕疵。

因交易中心通常會要求競拍者在過戶前拆除違法建筑，涂銷違建登記。若法拍房的實際占有人此時不配合拆除，則競拍者可能面臨無法過戶的風險。而對于質量瑕疵，由于房屋原權利人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，競拍者只能自己承擔后果。

3.原業主給其他特定關系人設定的有居住權限。

比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房屋里居住生活。這些人通常為原權利人的親屬，享有實際的居住權利。競拍者要想通過正常的途徑，收回房產的占有使用權，存在執行風險。

4.不能正常解除抵押的風險。

抵押登記手續能否解除受限于抵押人與銀行之間的抵押合同條款。若銀行拒絕提前解除抵押合同，那競拍者存在無法解押的風險。若抵押是因第三人之債務所設定，如債務人拒絕提前清償則競拍者仍無法解押。此外，若出現房屋原權利人與第三人聯合抵押之情形，抵押權也可能出現無法注銷之風險。

四、法拍房之風險防范對策。

1.未清場的法拍房，堅決不去碰。但凡未清場的法拍房，都有各種原因，比如家中有老弱病殘盤踞并惡意阻撓等，這些是競拍人所無法掌控的。雖然未清場的房屋可能價格更便宜，但風險極大，建議堅決不要去碰。

2.對于不是太搶手的法拍房，盡量在“三拍”時再出手。一般的司法拍賣程序，“流拍”一次后，下一次拍賣會打折降價;而在三次“流拍”后，法院會直接進行折價“變賣”，如果想“撿便宜”，這會是個時機。

3.投資“法拍房”，需要你有慧眼識珠能力，或者在競拍前，能完整地查處該房產的抵押、債務和擔保情況，對該房屋做到“知根知底”。