案例：夫妻一方擅自處置共有不動產，有效嗎？

發布于： 2022-08-19 10:12

案例：

張先生與徐小姐結婚后，于2014年8月共同出資購買了一套商品房，房產證登記的權利人為張先生，幾年后張先生與購房者劉某簽訂了房屋買房合同并約定該房屋的售價為420萬元，劉某先支付400萬元，余款在辦理房屋過戶時付清。劉某于2017年9月支付了購房款，并于同年11月辦理了房屋過戶手續并付清尾款。2019年2月，徐小姐找到了劉某，稱其不知此房屋被出售，該房屋系夫妻共同財產，她既出了房款，又是房屋的共有人，未經其同意簽署的買賣合同無效，并要求劉某搬出。而劉某則認為張先生已經將該房屋賣給自己，且自己已經支付了房款，因此不同意搬出。于是徐小姐就以買賣合同未經其同意為由，將張先生和劉某共同訴至法院，要求確認合同無效，并由劉某返還涉案房屋。

上述這種類型的案件相信很多朋友都應該聽說過，那么法院是否會支持劉小姐的訴求呢？就此本文將重點討論夫妻一方擅自處置共有不動產之法律后果。

出賣人配偶反對，已簽訂的合同是否仍有效？

在上述案件中，有觀點認為由于房屋是雙方在婚后出資購買，即使房屋權利人僅登記在男方一人名下，也不能改變房屋屬于夫妻共同財產的根本屬性。女方雖未被登記為房屋權利人，但其屬于房屋事實上的共同所有人。由于雙方并未約定房產持有份額，在共同共有的前提下應認定為各自享有該房屋的50%的份額。而法律規定處分共有財產要經所占份額三分之二以上的共有人同意，據此男方擅自處置的法律行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”反而言之，權利人事后不追認則可導致合同無效。準此，法院應當支持女方的訴求，認定該買賣合同無效。

誠然，上述觀點在過去很長一段時間內都是國內的主流觀點，因其側重于保護不動產共有人的權利。隨著時代的發展，大家越發意識到鼓勵交易、保護善意第三人的利益對構建良性的市場經濟秩序更為重要。因此，最高法出臺的《合同法司法解釋三》對上述規定進行糾正，其中第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”新頒布的《民法典》對該規定再次予以確認，第五百九十七條規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。“由此可知，買賣合同并不會因為當事人無處分權而當然無效。在這種情況下只要買賣合同不存在法律禁止或者其他無效的事由，即便另一方反對，買賣合同的效力并不會受到影響。

買受人能否要求繼續履行合同？

那么因出賣人配偶反對，買受人是否還能要求繼續履行合同呢？如上所述買賣合同不存在法律禁止或者其他無效的事由，合同效力是不會因共有人的反對而受到影響的。當然買受人是否能取得到房屋的所有權，除了合同須真實有效外，還需要考察買受人是否構成善意取得。后文將會具體討論善意取得的問題，在此先不贅述。從這個角度來說，法院在審理此類案件時還會考察買受人在簽約時是否知曉該房屋還存在其他共有人。例如在上述案例中，房產證上的權利人只有出賣人一人，除非女方能夠證明買受人在交易時已知曉房屋存在其他共有人，否則法院一般是會支持繼續履行合同的。如房產證上的權利人不止出賣人一人，而買賣合同卻只有出賣人一人簽署且其他共有人由其代簽，這種情事將更為復雜。究竟是構成表見代理、無權代理、無權處分還是其他法律關系要視具體情況而定。但可以明確的是，買受人在遇到房產證上登記多個權利人的情況時，需要所有權利人均到場簽署買賣合同，切不可一時圖方便而引起日后糾紛的隱患。

出賣人配偶在房屋過戶后才得知，還能要回嗎？

要回答這個問題，我們要考察買受人是否構成了法律上的另一項制度，即“善意取得。”如果買受人已經構成善意取得，那么不動產權之所有權將轉移至買受人。反之，則無法取得不動產之所有權。

那究竟何為善意取得？善意取得是一項鼓勵市場交易、保護交易相對人的制度。倘若大家在購買不動產前都要調查確認所交易的標的物所有權是屬于出賣人的，法律保護才給予保護，那么商品經濟的發展必然受限，況且這樣做也并不現實。《民法典》第三百一十一條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。以上條文可以看出，法律對善意取得的構成是有嚴格規定的。基本上要同時滿足無權處分、受讓時是善意的、支付合理兌價及已經交付或者登記這四個條件才可能構成善意取得。一旦構成善意取得，受讓人則取得轉讓物的所有權，交易標的物之共有人如因無權處分要求善意取得人返還標的物的訴求是不被法律所支持的。

在上述案例中，因沒有證據能證明劉某在購買房屋時知曉房屋還存在其他共有人，而且其也支付了相應的兌價，并且完成了房產證的過戶登記。即使張先生無權處分了徐小姐的財產權益，但這也無法阻止劉某通過善意取得的方式獲得該房屋的所有權。據此，法院駁回了徐小姐的全部訴訟請求。