爛尾樓盤在破產程序中的幾個熱點爭議問題初探討

發布于： 2022-08-22 08:33

爛尾樓盤涉及眾多主體的利益，影響到社會的和諧穩定。對于我們在辦理訴訟案件中所涉及的一些糾紛可能認為法律規定很明確沒什么爭議，但在破產程序中，受破產規則的規制和實際問題的影響，則復雜很多。在“保交樓、保民生、保穩定”的大背景下，研究陷入困境的房企在破產程序特別是破產重整程序中的一些熱點爭議問題具有較大的價值。今天主要跟大家探討如下幾個問題。

一、預重整問題

在《企業破產法》中并無預重整的概念。從法律層面來說，只有《海南自由貿易港企業破產程序條例》總共兩個條款提到了預重整，即在申請重整之前債務人可先行制定重整計劃草案并征求相關權利人的意見，或與相關權利人達成協議。2018年最高人民法院發布《破產審判紀要》、2019年頒布《九民會議紀要》以來，最高院提出了鼓勵和支持庭外重組。在一些關于執行的司法文件中亦提到引導債務人進行庭外重組。為此，全國各地一些法院頒布了預重整制度，并進行了很好的實踐。預重整是新崛起的一種新式的“將法院外資產重組與法院內重整相連接”的困境企業挽救機制。主要原則是市場化、法治化，尊重各方主體的意思自治。

據不完全統計，現已有四十多家法院出臺與預重整案件辦理有關的司法文件。江西高院頒布了《關于審理企業破產預重整案件工作指引》，理論上來說，江西的所有法院都可執行該預重整制度。各地法院的預重整制度規定有所不同，但主要內容都有如下幾個方面：

（一）法院以決定的形式決定受理預重整，并指定臨時管理人。對于臨時管理人，大多法院是接受債務人、債權人、重整投資人推薦機構擔任管理人，有些要求相關主體協商一致推薦，有些則不要求。

（二）臨時管理人履行破產法所規定的管理人的一些職責，如對外公告申報債權、預審核債權、協調各方形成預重整方案。

（三）對于預重整階段的工作成果預重整方案，部分法院規定按照破產法關于重整計劃草案表決的方式通過，部分法院則要求相關主體就相關事宜達成協議，即意味著形成一致意見。形成預重整方案或達成協議的，由管理人向法院提交預重整工作報告申請法院受理重整。

（四）如無法形成預重整方案或法院不予受理重整申請，對公司影響較小，并不當然轉為破產清算。在預重整階段亦可隨時終結預重整程序，就當什么都沒發生過。

（五）對于預重整階段的臨時管理人費用，在進入正式的破產重整程序的情況下，一般不單獨計收預重整階段的管理人報酬，而是在正式重整程序中按相關的標準計收。但如未能進入重整程序，對于管理人報酬要么由各相關主體協商解決，協商不成的，由法院決定。

準司法性質的預重整與破產重整以及庭外重組進行對比，可以清晰地看到預重整具有周期短、靈活性較高、成本較低，對債務人影響小等特點，可以作為房企陷入困境的較好選擇。更主要的是，可以由相關主體推薦管理人，不需要法院搖珠或競選，我們律師可獲得業務機會。

預重整與破產重整、庭外重組對比

	預重整	破產重整	庭外重組
性質	司法指導下的庭內外銜接程序	司法重整	庭外當事人自行重組
司法周期	短	長	無
靈活性	略高	低	高
成本	略低	高	低
資產風險	略低	高	不明
市場化程度	略高	低	高
強制執行力度	略低	高	低
經營影響程序	略低	高	低

二、共益債問題

《破產法》第四十二條規定：“為債務人繼續營業而應支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產生的其他債務是共益債務”。共益債務是由債務人財產隨時清償的。

在爛尾樓盤的破產重整中，需要盡快地復工復產，避免損失的擴大，維護所有債權人特別是購房者利益的最大化。特別是在現常規的做法是招募重整投資人、超完重整程序后，再由重整投資人投入資金進行復工復產，效率低下，效果不好。近年來，在很多破產重整案件中則引用了共益債。為了讓共益債資金的提供者無后顧之憂，確保擬投入資金的優先退出（含重整成功退出和重整失敗清算退出），需要在重整程序中明確已投入的資金及預期收益的優先受償，并有可行的受償方案。

根據法律規定，整個破產程序中都可涉及共益債問題。隨著預重整實踐的推進，在法院受理破產申請前產生的借款能否被認定為共益債，取得共益債的優先順位這一問題也引發了實務界廣泛的討論。部分地方法院對此問題進行了規定。深圳市中院《審理企業重整案件的工作指引（試行）》第三十六條規定“在預重整期間，債務人因持續經營需要，經合議庭批準，可以對外借款。受理重整申請后，該借款可參照《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第（四）項的規定清償”；。蘇州市吳江區人民法院《蘇州市吳江區人民法院審理預重整案件的若干規定》第七條規定“（預重整期間的借款）預重整期間，經本院許可，債務人可以為繼續營業而借款。受理重整申請后，該借款可以參照企業破產法第四十二條第四項的規定清償。債務人可以為前述借款設定抵押擔保，抵押物已為其他債權人設定抵押的，按照物權法第一百九十九條規定的順序清償。”

因此，在當地司法實踐支持且有明確的司法政策的前提下，預重整階段的借款存在被認定為共益債的可能。但是目前并無全國范圍內的法律層面的規定來支持破產申請前的借款可以取得共益債的優先順位，在預重整階段進行共益債投資有一定的風險。建議可在以預重整階段形成相應的方案，在法院正式受理重整后再啟動共益債的實際投入。

將投資額或者說將借款作為共益債務清償有利于吸引投資人，但投資款項能否計息并作為共益債清償仍然是立法尚未明確的。《企業破產法》第四十六條第二款規定：“附利息的債權自破產申請受理時起停止計息。”但是對于破產申請受理后產生的共益債務是否可以計算利息沒有明確，實踐中的做法也并不一致。如（2014）粵高法民二破終字第2號深圳市億商通進出口有限公司與東莞市清溪金臥牛實業有限公司破產債權確認糾紛案中，廣東省高級人民法院認為億商通公司向破產企業東莞金臥牛公司主張借款利息，缺乏法律依據，不予支持。從該案情中我們也發現該利息并未在雙方簽訂的《借款協議》中進行約定。但（2017）浙06民終2014號太倉仁德化纖有限公司、浙江南方石化工業有限公司破產債權確認糾紛案中，浙江省紹興市中級人民法院支持了一審法院判決確認被告浙江南方石化工業有限公司對原告太倉仁德化纖有限公司負有共益債務349560元及其利息，一審法院認為“原告同時要求被告支付自2017年2月16日起的利息，符合最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第一百三十一條“返還的不當利益，應當包括原物和原物所生的孳息。利用不當得利所取得的其他利益，扣除勞務管理費用后，應當予以收繳。”之規定，該院應予支持。鑒于被告已經進入破產清算程序，根據《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第三項之規定，人民法院受理破產申請后發生的因債務人不當得利所產生的債務為共益債務。本案中，被告不當得利發生在該院受理破產申請之后，故本院確認上述349560元及其利息為共益債務”。即該法院認可了共益債務產生的利息也應認定為共益債務。

筆者認為，破產重整期間，共益債務產生的利息也應當認定為共益債務，由債務人財產隨時清償。一方面，該利息本身就產生于破產受理后，而且破產重整融資本就困難，沒有利息的融資，更是難以吸引投資人。另一方面，如果利息的約定經過了債權人會議的表決通過和法院的認可，應當支持各方利害關系人的權利處分和尊重法院的司法權威。隨著破產共益債投資的常態化，對于此問題將不在有什么爭議。

共益債的投資主要是借貸形式或作為重整投資人重整投資款的形式。如借貸形式，則出資主體可具有不特定性。如以重整投資人先行投入重整投資款的形式，則可約定在重整不成的情況下相關的投入作為共益債。

三、購房人利益保護問題

爛尾樓盤多會涉及已支付了購房款的購房者的權益保護問題。對于購房者的優先權問題，相關法律法規和司法解釋有較為明確的規定。但在房企進入破產程序后，對購房者權益保護問題則變理復雜很多。筆者曾寫了篇文章，提到最高人民法院法院的三個關于房企破產程序中購房者物權請求權、債權請求權的案例，三個案例的結果都不同。一個是認定購房者可以要求繼續履行合同，請求交付房屋。一個是認為管理人有天然的合同解除權，管理人可解除合同收回房屋。一個是認為管理人雖無不主張解除合同，但該屋是破產企業的主要財產，不作為破產財產，對其他債權人不公，據此判決房屋歸為破產財產。昨天再看了最高人民法院的一個案例，還是商品房買賣合同只是作為民間借貸的一個擔任，最高人民法院認為省高院認為商品房買賣合同無效，管理人可主張收回房屋，解除注銷預告登記，最高院則認為該商品房買賣合同實為借貸的從合同，擔保合同，合法有效，管理人無權收回房屋。

另，消費者購房人享有優先于抵押權的“超級優先權”僅是主張物權上的優先還是可對主張購房款返還權上的優先呢。司法實踐中亦不同有的處理方式。從司法實踐中來看，如（2021）最高法民申1383號中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司、盛淑華破產債權確認糾紛案中，最高法院認為，我國相關司法解釋和答復意見均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優先權利，而且能夠排除強制執行，體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。原判決根據前述司法解釋以及答復意見的邏輯關系，并基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平，認為盛淑華作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償。

有個小小的不起眼的最高院的一個答復可以解決這個問題。《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》，認為《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條“承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。在破產程序中，《批復》關于優先保護商品房買受人權利的規定也應予以適用。

如作為管理人，對于業主已經支付過關購房款且主張的繼續履行合同或取得房屋所有權應在法律認可的范圍內盡量認可，避免產生維穩風險。如果確實需要解除合同或業主主動提出解除合同的，對業主的相關債權也應認定為法定優先債權。當然，如房屋確認給購房者，破產財產減少，這也將會影響管理人報酬。

四、擔保物是否屬于破產財產，清償順位如何

《企業破產法》第30條規定：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。”該規定雖明確了屬于債務人財產，但抵押物是否屬于破產財產，還有些爭議，實際上還存在法律適用上的一些沖突。

最高法《關于審理企業破產案件若干問題的規定》（法釋〔2002〕23號）第71條規定：“下列財產不屬于破產財產：（二）抵押物、留置物、出質物，但權利人放棄優先受償權的或者優先償付被擔保債權剩余的部分除外；……”據此，貌似擔保物不屬于破產財產。但這個司法解釋是舊的，在2006年《企業破產法》出臺之前。

根據《關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》（法釋〔2013〕22號）第3條規定：“債務人已依法設定擔保物權的特定財產，人民法院應當認定為債務人財產。”此解釋規定屬于債務人的財產，但對于是否屬于破產財產，仍不明確。但筆者傾向于認為實施新的破產法特別是司法解釋二頒布后，對于設定了抵押權的財產亦應屬于破產財產。特別是在爛尾樓盤中，大多土地和在建工程都設定了抵押，施工方還享有建設工程優先權，購房者亦享有超級優先權，如認為相關樓房不屬于破產財產，將無法變現或在重整中折算相應價款用于支付破產費用和共益債務，影響破產程序的推進。根據最高人民法院關于管理人報酬的計算方式，管理人還不能以上述財產價值來計收管理人報酬，管理人可能無法獲得管理人報酬。

對于抵押物，筆者認為在先行清償破產費用（包括處置抵押物所產生的費用）、共益債務、擔保債權后，剩余部分按法定順位清償。