在房屋買賣和租賃中，“買賣不破租賃”可以說是盡人皆知的常識。即如果買房人買到的是一個帶有租賃合同的房屋的話，新的房屋所有權人要繼續行使房屋所有權人作為出租人的權利和履行作為出租人的義務，直到原房屋所有權人與承租人訂立的房屋租賃合同期限屆滿。但是，凡事皆有例外。有這樣一起房屋所有權人在房屋買賣過戶之前訂立的就該買賣房屋訂立的房屋出租租賃合同，卻被法院判決該房屋租賃合同無效。
該案基本情況是這樣的：廈門市湖里區的老張有一套面積為135平方米的房屋。2017年10月11日，老張與王先生簽訂一份《房屋買賣合同》，約定老張將該房屋以96萬元的價格出賣給王先生。3天后，王先生按約定支付房款96萬元，老張也按約定于2017年12月13日將房屋所有權變更為王先生，之后由王先生將該房屋對外出租并收取租金。然而，在2017年11月14日，也就是在2017年10月11老張與王先生簽訂一份《房屋買賣合同》之后的一個月另3天時，在該房屋未過戶給王先生之前，老張作為房屋所有權人又和一家電子商務公司簽訂了一份《廈門市房屋租賃合同》，將該房屋出租給這家電子商務公司，約定的租賃期限為19年，租金為每月3497元，且租賃雙方還到廈門市不動產登記中心辦理了房屋備案登記。然而，實際上，作為出租人的電子商務公司在簽訂《廈門市房屋租賃合同》之前既沒有到房屋內查看房屋，也沒有實際占有該房屋，也沒有支付租金。所以買房人以及之后成為房屋所有權的人的王先生也就一直不知曉此情況。
當王先生取得房屋所有權并知曉該房屋被出租后，自然不會同意原房屋所有人老張與電子公司訂立的這個《廈門市房屋租賃合同》。于是，承租人電子公司以原告身份將王先生訴訟到法院，請求法院判令被告王先生繼續履行該《廈門市房屋租賃合同》。法院很快就作出判決，認定原告電子公司沒有按合同約定履行支付全部租金的義務，也不愿意繼續履行支付租金的義務，其要求被告王先生繼續履行合同沒有事實和法律依據，遂判決駁回了原告電子公司的訴訟請求。
案涉房屋雖然一直有房屋所有權人王先生進行出租和收益，雖然原房屋所有權人老張與電子公司訂立的《廈門市房屋租賃合同》，也并沒有實際上影響到王先生對該房屋的占有和使用以及收益，但畢竟存在這樣一個房屋租賃合同。于是，王先生以原告身份訴訟到法院，請求解除被告電子公司與老張于在2017年11月14日簽訂的《廈門市房屋租賃合同》。法院經過審理認為，在2017年11月14日，老張與被告電子公司簽訂的《廈門市房屋租賃合同》無效。法院雖然以判決形式確認該合同無效（《浙江法制報》2022年8月3日第7版），但也是實際上支持了原告王先生的訴訟請求，實現了其訴訟目的。
從上述所介紹的案件情況來看，本案原房屋所有權人老張肯定不是善意的，因為已經將案涉房屋出賣給了王先生并簽訂了《房屋買賣合同》，也收取了房款，僅僅是沒有房屋過戶的情況下擅自出租該房屋。但是，如果房屋的承租人電子公司對房屋出賣給王先生這一情況不知情的話，因為從法律上來說，在房屋仍然登記在老張名下的時候，外人是可以相信該房屋是老張所有的，當然具有出租權利的。即，如果作為房屋承租人的電子公司并不知情該房屋出賣的情況，其承租房屋的行為即是善意的，則應當認定該《廈門市房屋租賃合同》房屋租賃合同合法有效。王先生的損失只能請求由老張賠償。但是，法院根據本案證據所反映出來的一些情況，認定承租人的電子公司并非善意。其主要是，一是在老張和電子公司關于租金支付約定中，訂立的是一次性即19年期滿后一次性支付租金，這和慣常的以每季度或者以每月、每年為支付周期明顯不符，且對于這一極不合理的約定，被告電子公司無法作出合理解釋，老張也沒有進行陳述。二是雙方所簽訂的《廈門市房屋租賃合同》主要條款缺乏、權利義務安排十分隨意，明顯不符合商事交易要求。三是在承租房屋之前承租人沒有去查看過房屋，訂立租賃合同后，也沒有實際占有該房屋，這于需要承租房屋的人承租房屋的一般做法也明顯相悖。法院認為，被告電子公司與老張簽訂的《廈門市房屋租賃合同》并非老張與電子公司真實的意思表示，可以認定雙方是以虛假的意思表示實施的民事法律行為，依法應當認定無效。因此，審理該案的廈門市湖里區人民法院作出判決，認定老張與電子公司簽訂的《廈門市房屋租賃合同》無效，被告應消除上述租賃合同的備案登記。這等于完全支持了原告王先生的訴訟請求，因為合同無效可以收到與合同解除同樣的法律效果。
在房屋買賣中，“買賣不破租賃”是因為房屋實現著承租人是生活和生計重大事項，一旦房屋買賣房屋租賃合同終止，則承租人是生活和生計則會受到嚴重影響，這是其一。其二，如果房屋買賣破租賃，那么，承租人在房屋租賃時必然要和出租人協商在一定時間，即在承租時間內不能出賣該房屋，否則我就不會承租了，如此，也會嚴重影響房屋所有人行使對該房屋的收益的權利。當然，“買賣不破租賃”也不是盡是好處而無一點不利，買房人對正在出租的房屋，尤其是在自己急于使用的情況下，是不會優先考慮購買這樣的房屋的。但是，要看到，在房屋買賣中“買賣不破租賃”還是利大于弊的。
但是，像本案所說的法院認定房屋承租合同無效這個特例，雖然具有在房屋過戶之前訂立房屋租賃合同的形式，但從一系列情況所反映出來的實際情況看，是可以認定該涉案房屋的承租人與出租人串通，損害房屋買受人王先生合法權益的情況，法院依法認定該房屋承租和無效則是當然的了。
客服
