承包人與拖欠工程款的發包人通過簽訂買賣合同以房抵債，屬于其實現建設工程價款優先受償權的方式，有權阻卻普通債權的強制執行

發布于： 2022-09-16 13:36

裁判要旨：作為開發商的發包人拖欠承包人的工程款，雙方協商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價抵償的，屬于承包人實現建設工程價款優先受償權的方式，承包人有阻卻執行的實體權益。

案例索引：《四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審案》【（2020）最高法民再352號】

裁判意見：

最高院認為，承包人享有的建設工程價款優先受償權系法定權利，承包人行使優先受償權的形式包括且不限于通知、協商、訴訟、仲裁等方式，承包人在除斥期間內以上述形式主張過建設工程價款優先受償權的，應當認定其主張未超過優先受償權行使的法定期限。建機工程公司再審中舉示的《關于我司向大邑銀都房地產開發有限公司交付工程有關情況的說明》明確載明案涉工程竣工驗收并交付的時間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機工程公司分別簽訂結算書的時間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關于我司為四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關情況的說明》載明：“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項目欠付省建機公司工程款6830778元，且省建機公司享有該工程價款優先受償權，經多次磋商，我司于2013年7月11日與省建機公司簽訂《協議書》，約定將我司房源中價值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機公司的工程款6830778元……。”原審中建機工程公司已將該份說明作為證據提交，大邑銀都公司原審代理人對該份說明的真實性無異議，故該份說明可以證明建機工程公司在案涉工程價款優先受償權行使的六個月法定期限內通過磋商的方式向大邑銀都公司主張過工程價款優先受償權，故建機工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協議書》時并未超過建設工程價款優先受償權行使的法定期限。

二、建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協議書》方式行使建設工程價款優先受償權。

根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，在發包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償，也可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協議書》，約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款，后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償實現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。

三、建機工程公司享有的工程價款優先受償權足以排除紫杰投資公司的強制執行。

本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。

綜上所述，建機工程公司的再審理由成立，其再審請求應予支持。原審判決認定事實不清，適用法律不當，應予糾正。