[裁判摘要]
  業主的建筑物區分所有權包括對專有部分的所有權、對共有部分的共有權和共同管理權，且這三種權利具有不可分離性。業主轉讓房屋時，其基于共同管理約定所享有的共有部分專有使用權也應當一并轉讓，既有的共同管理約定對繼受取得業主權利的房屋受讓人繼續有效，房屋轉讓人應當協助將其獨占使用的共有部分交付于受讓人。
  原告：高志清。
  原告：戴雨晴。
  被告：張鳳清。
  被告：袁麗萍。
  原告高志清、戴雨晴因與被告張鳳清、袁麗萍發生房屋買賣糾紛，向江蘇省南京市江寧區人民法院提起訴訟。
  原告高志清、戴雨晴訴稱：2016年2月 21日，原告與被告張鳳清、袁麗萍簽訂房屋買賣合同，向被告購買了山水方舟雅苑X幢A室房屋。2020年，因城市文明建設，原告得知單元的全體業主于2007年8月即對單元地下室進行了分隔，分隔出的7號小地下室歸A室業主使用。但被告未向原告告知該情況，也未向原告交付7號小地下室，而是繼續占有使用。2020年9月2日，原被告因7號小地下室的使用問題發生糾紛，后經人民調解委員會調解未果。故訴至法院，請求確認7號小地下室歸原告使用，判令被告騰空并交付7號小地下室及支付占有使用費(自2016年8月1日起，按400元／月的標準計算至7號小地下室實際交付之日止)。
  被告張鳳清、袁麗萍辯稱：1．根據被告與開發商之間的商品房買賣合同約定，A室的單元地下室不計入公共分攤面積，不屬于業主共有部分。2．開發商交付房屋半年后，被告才接到討論分隔單元地下室的通知，當時大家要求均分，但根據單元地下室的結構不能均分，只能隔成大小不等的小間地下室，大家以抽簽的方式取得使用權，被告抽到了7號小地下室，并支付了分隔費676元。因此，7號小地下室不是房屋附屬設施，與A室房屋沒有關系，被告可以單獨進行處置。3．原告購房后房價大幅上漲，原告購房半年的溢價超過被告購房十年的溢價，雙方合同雖僅約定違約金2萬元，但被告并沒有違約不賣房，被告履行合同沒有違約行為。綜上，原被告的房屋買賣合同沒有約定7號小地下室轉讓給原告，請求駁回原告的訴訟請求。
  江蘇省南京市江寧區人民法院一審查明：2016年2月21日，被告張鳳清、袁麗萍 (甲方)與原告高志清(乙方)以及案外人南京存房房地產經紀有限公司(丙方)簽訂《存量房交易合同》，約定甲方將南京市江寧區東山街道宏運大道2199號山水方舟雅苑X幢A室房屋出售給乙方；建筑面積 125．05平方米，套內建筑面積111．14平方米，分攤面積13．91平方米；房款198萬元。合同簽訂后，高志清付清了房款，張鳳清、袁麗萍協助辦理了過戶手續，房屋所有權、土地使用權分別于同年3月29日、4月1日變更登記至高志清、戴雨晴名下，張鳳清、袁麗萍并于同年5月11日將房屋實際交付于高志清、戴雨晴。
  2006年6月25日，被告張鳳清、袁麗萍與南京宏發房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣契約》，購得山水方舟雅苑X幢A室房屋。2007年8月，101室所在單元全體業主共同委托小區物業服務單位對單元地下室進行了分隔，按照單元總戶數12戶共分隔出12小間，并依序進行編號，通過抽簽的方式確定使用人。其中7號小地下室由 A室業主使用，張鳳清、袁麗萍支付了分隔費676元。張鳳清、袁麗萍出售房屋時未告知高志清、戴雨晴7號小地下室情況。
  2020年8月24日，原告戴雨晴、高志清通知被告張鳳清、袁麗萍于月底前騰空7號小地下室。后張鳳清、袁麗萍未予騰空，戴雨晴、高志清更換了7號小地下室門鎖，雙方因此發生爭議。2020年9月2日，經南京市江寧區東山街道人民調解委員會調解，戴雨晴、高志清將地下室鑰匙交給了張鳳清、袁麗萍，雙方并同意通過訴訟途徑解決地下室的使用爭議。現張鳳清、袁麗萍仍有雜物存放于7號小地下室。
  審理中，為證明因被告張鳳清、袁麗萍占有使用7號地下室的損失，原告高志清、戴雨晴提供了從房產中介“貝殼”APP、“我愛我家”APP下載的地下室租賃廣告，證明類似大小的地下室的租金為600元／月左右。張鳳清、袁麗萍質證認為真實性無法確認。
  江蘇省南京市江寧區人民法院一審認為：原告高志清、戴雨晴與被告張鳳清、袁麗萍簽訂的《存量房交易合同》不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
  一、關于涉案地下室是否屬于業主共有部分的問題。法律規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。本案中，A室的單元地下室并不屬于建筑物區分所有權中業主專有部分，而是建筑區劃內的公用設施，屬于業主共有部分。并且A室所在單元在構造上、功能上具有相對獨立性，該單元的地下室能夠單獨使用，與該單元的業主具有使用上的利害關系，因此該單元的地下室屬于該單元全體業主共有。7號小地下室系從 A室的單元地下室分隔出來分配給A室業主單獨使用的共有部分，其性質仍屬于業主共有。張鳳清、袁麗萍辯稱7號小地下室不屬于業主共有部分及其二人可自行處置的意見，缺乏事實和法律依據，法院不予采納。
  二、關于被告張鳳清、袁麗萍是否應將 7號小地下室交付原告高志清、戴雨晴的問題。法律規定，業主對共有部分享有共有和共同管理的權利。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。法院認為，從維護小區公共秩序和業主利益的角度來說，業主轉讓專有部分時，不僅其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓，而且其基于業主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權也應當一并轉讓，既有的共同管理約定對繼受取得業主權利的房屋受讓人繼續有效，房屋轉讓人應當協助將其獨占使用的共有部分交付于受讓人。本案中，張鳳清、袁麗萍基于共同管理合意獨占使用7號小地下室，張鳳清、袁麗萍向高志清、戴雨晴轉讓A室房屋，7號小地下室的獨占使用權應當一并轉讓，張鳳清、袁麗萍應當協助將7號小地下室交付于高志清、戴雨晴。因此，對于高志清、戴雨晴要求確認7號小地下室歸其二人使用以及要求張鳳清、袁麗萍騰空并交付7號小地下室的訴訟請求，法院予以支持。張鳳清、袁麗萍辯稱房屋買賣合同沒有約定轉讓7號小地下室，其二人不應當向高志清、戴雨晴交付7號小地下室的意見，缺乏事實和法律依據，不予采納。
  三、關于原告高志清、戴雨晴主張的占有使用費如何認定的問題。法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，被告張鳳清、袁麗萍拒絕向高志清、戴雨晴交付7號小地下室構成違約，高志清、戴雨晴有權要求張鳳清、袁麗萍賠償損失。雙方對7號地下室的交付期限未作約定，高志清、戴雨晴可以隨時要求張鳳清、袁麗萍履行，但是應當給予張鳳清、袁麗萍一定準備時間。高志清、戴雨晴2020年8月24日要求張鳳清、袁麗萍于月底前騰空并交付7號小地下室，張鳳清、袁麗萍未及時履行義務，因此占有使用費應從2020年9月1日起計算。綜合考量7號小地下室的性質、面積、用途等因素，酌定按180元／月的標準計算。鑒于張鳳清、袁麗萍取得7號小地下室使用權時支出了相應費用，為減少當事人的訴累，法院確定截至2020年12月22日的占有使用費與張鳳清、袁麗萍支出的費用相抵，張鳳清、袁麗萍無需再支付該期間的占有使用費。
  綜上，江蘇省南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條的規定，于2020年12月30日作出判決：一、南京市江寧區東山街道宏運大道 2199號山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號小地下室歸原告高志清、戴雨晴使用；二、被告張鳳清、袁麗萍于本判決發生法律效力之日起十日內騰空并將南京市江寧區東山街道宏運大道2199號山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號小地下室交付于原告高志清、戴雨晴；三、被告張鳳清、袁麗萍于本判決發生法律效力之日起十日內向原告支付高志清、戴雨晴占有使用費(自2020年12月23日起，按180元／月的標準計算至被告張鳳清、袁麗萍將南京市江寧區東山街道宏運大道2199號山水方舟雅苑X幢A室的單元地下室中的7號小地下室交付于原告高志清、戴雨晴之日止)；四、駁回原告高志清、戴雨晴的其余訴訟請求。

 一審宣判后，雙方當事人均未上訴，一審判決已發生法律效力。