近年來，樓市爛尾、開發商資金斷鏈，無法交房，進入破產清算程序等頻發，銀行索要貸款，消費者既拿不到房，還要歸還銀行的貸款事件屢屢發生。筆者結合多年的辦案經驗，近年的司法案例，給買受人一點建議或參考。
一、法律、司法解釋規定了買受人在哪些情形下有權解除合同?
1、《民法典》第563條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》以下簡稱《商品房買賣司法解釋》9條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
3、《商品房買賣司法解釋》第10條第1款規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
4、《商品房買賣司法解釋》第11條規定，根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。
5、《商品房買賣司法解釋》第15條規定，商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
從上述司法解釋可以看出，買受人解除合同主要理由是：①開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行;②開發商因其自身原因無法辦理不動產登記且在約定期限屆滿后超過一年的;③房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。
二、當開發商出現上述解除事由后，買受人可以解除房屋買賣合同和貸款合同
《商品房買賣司法解釋》第20條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
《商品房買賣司法解釋》第21條第2款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
從上述規定可知，在開發商出現合同解除事由后，買受人享有合同解除權，在商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同也將被解除，買受人不再承擔銀行的還款義務，而應由開發商承擔返還責任。我們來看下面2個案例：
1、裁判觀點：因開發商未按照約定期限交付房屋(商鋪)，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據規定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，購房者等不負有返還義務。
王某誠等三人因與建行青海分行、越州公司金融借款合同糾紛再審判決書【(2019)最高法民再245號】認為：“本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王某誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款;建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王某誠等三人的債權;王某誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王某誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。”
2、裁判觀點：因開發商進入破產清算程序而無法交付房屋，致使案涉《商品房買賣合同》解除，因而購房者可以合同目的無法實現為由要求解除《個人購房借款及擔保合同》。根據規定，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，購房者不負有返還義務。
許某征、張某云因與招行南湖支行金融借款合同糾紛二審判決書【(2021)浙04民終1597號】認為：“許某征向永欣公司購買房屋，雙方簽訂商品房買賣合同;許某征、張某云為支付購房款，與招行南湖支行簽訂個人購房借款及擔保合同，招行南湖支行發放的貸款作為購房款由永欣公司收取，此后許某征依約歸還了部分貸款本息。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。許某征與永欣公司間的商品房買賣合同履行過程中，永欣公司因進入破產清算程序而無法向許某征交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許某征、張某云據此主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持。根據前述規定，永欣公司應承擔剩余貸款的還款責任。”
三、當開發商破產后，已經付清全款但尚未辦理過戶，該房產屬于誰的財產?
因買受人在支付完首付款或全款后，開發商進入破產程序，這樣就導致買受人的首付款或全款無法追回，那么就需要判斷在建房屋或已竣工房屋是否屬于買受人。
《企業破產法》第18條規定，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。
從該規定可知，法律為了保護已經履行全部付款義務的一方，可以要求對方繼續履行房屋過戶義務，但前提是房屋可以實際履行。
筆者通過案例檢索分析：最高法以買受人系購買消費居住類房屋，且已經支付完全部購房款，房屋系特定物，可支持買受人要求交付房屋的訴訟請求，即該房產不屬于開發商的破產財產。
四、商品房買受人在開發企業破產程序中是否可以優先于普通債權人受償?
當開發商進入破產程序后，買受人以及享有抵押權的銀行都將成為開發商的債權人，一并申報債權，因此買受人的債權是否優先于銀行的抵押權優先受償?
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第15條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
上述司法解釋均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優先權利，而且能夠排除強制執行，體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。
我們看下列2個案例：
1、裁判觀點：房企破產案件中購房者購房款返還請求權優先于抵押權受償
長城資產廣西分公司因與彭某麗、謝某樂及金穗公司破產債權確認糾紛再審裁定書【(2021)最高法民申1380號】認為“彭某麗、謝某樂與金穗公司之間簽訂的是《內部認購申請書》，據此交付的款項為“認購訂金”，約定“該款項于正式簽訂《房屋買賣合同》時自動轉為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當事人均同意上述款項屬于《批復》第二條規定的“消費者交付購買商品房的款項”。原判決根據前述司法解釋以及答復意見的邏輯關系，并基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平，認為彭某麗、謝某樂作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償，駁回長城資產廣西分公司的訴訟請求，符合本案實際，處理意見較為公允，本院予以認可。長城資產廣西分公司通過收購債權而獲得抵押權，其基于處置不良債權所享有的經營性債權，在破產清償中不應優于彭某麗、謝某樂作為消費者享有的對已付購房款本金債權予以受償，其關于作為抵押權人的合法權益受損的主張，理據不足。”
2、裁判觀點：案涉《房屋訂購協議》其實質是原債權人實現以物抵債的交易，其簽訂《房屋訂購協議》的目的并非用于居住。因此，原審法院駁回其要求在破產程序中獲得優先于普通債權受償的訴訟請求，并無不當。
張某峰因與祥泰公司再審裁定書【(2021)最高法民申948號】認為“張某峰與祥泰公司存在借貸關系，在祥泰公司無力償還其借款的情況下，雙方為了結清之前的債務，先后簽訂了四份《房屋定購協議》，購買四套房屋，用于清償張某峰借給祥泰公司的相關債務。《房屋定購協議》雖然約定張某峰應在合同簽訂時向祥泰公司全額繳納房款，但張某峰并未按照合同約定向祥泰公司支付購房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵頂案涉購房款。綜合本案事實，祥泰公司與張某峰之間的借款行為，以房抵債行為，房屋買賣行為，相互關聯、密不可分，其實質是實現以物抵債的交易目的，張某峰簽訂《房屋定購協議》的目的并非用于居住。因此，原審法院駁回其要求在破產程序中獲得優先于普通債權受償的訴訟請求，并無不當。”
五、結語
1、當開發商出現以下情形之一的，買受人可以解除合同：①開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行;②開發商因其自身原因無法辦理不動產登記且在約定期限屆滿后超過一年的;③房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。
2、在商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同也將被解除，買受人不再承擔銀行的還款義務。
3、當開發商進入破產程序時，開發商開發的樓房已符合竣工驗收條件時，買受人購買房屋是以自住為目的，且已經支付完全部購房款，房屋系特定物，可以向開發商主張交付房屋，即該房產不屬于開發商的破產財產。
4、當開發商進入破產程序時，開發商開發的樓房尚未建成或爛尾無法交付使用的，買受人符合一定條件，買房人的購房款返還請求權優先于抵押權受償。
