近日，全國多地多個樓盤業主，給官方及銀行發了全體業主強制停貸告知書，目前已知的樓盤涉及武漢市、景德鎮市、鄭州市、西安市等，這些樓盤都是已經停工爛尾的樓盤。
全國多個城市的爛尾樓盤業主此番不約而同的集中發停貸告知書，讓大家產生了疑問，爛尾樓憑什么還要繼續還房貸?風險全是購房者一個人承擔?
請看下文：
2020年12月份，最高院審理的中國建設銀行股份有限公司青海省分行與王忠誠等人的金融借款合同糾紛一案{2019）最高法民再245號文書全文 }，判決開發商直接向銀行償還購房者的所欠的按揭貸款，借款人個人無須償還銀行貸款。一時間在社會上引起極大反響，各大媒體、公眾號紛紛轉載、評論。
有的標題黨甚至不惜為了吸引眼球用“全國首例！法院判決：不用還！買房爛尾后拒絕還貸，被銀行起訴”、“房子爛尾 還需要繼續還房貸嗎？最高法判了！”，經過一番輿論炒作，在廣大老百姓眼里已經形成了，只要按揭的商品房爛尾，按揭的貸款就由開發商還，購房的貸款人無須繼續還貸。
我仔細看了（2019）最高法民再245號判決書原文，發現事情遠非這么簡單，（2019）最高法民再245號案（中國建設銀行股份有限公司青海省分行（以下簡稱建行青海分行） 與王忠誠、王琪博、王琪寶、第三人青海越州房地產開發有限公司（以下簡稱越州公司）借款合同糾紛一案）, 最高院審理的是銀行和借款人的借款合同糾紛一案，而早在2017年11月，最高院在（2017）最高法民終683號案（王忠誠與越州公司、建行青海分行、第三人王琪博、王琪寶商品房預售合同糾紛一案），最高院審理的是購房者和開發商的商品房預售合同糾紛，雖然二個案件審理的法律關系不一樣，但是在開發商已經無法交付房屋時，銀行的按揭貸款究竟有誰來還時，最高院就出現了不同的法律認知。
在（2017）最高法民終683號案中，最高院認為：“關于越州公司不能返還建行青海分行剩余貸款本息時，王忠誠是否應當承擔還款責任的問題~~~~~~~本院認為，王忠誠在向建行青海分行借款時，建行青海分行為了其貸款安全，對該筆貸款辦理了抵押登記。抵押物是《商品房預售合同》約定的標的物即66-16商業用房，因該商品房屬于在建工程，沒有辦理產權證，所以實際上的抵押人是越州公司。由于商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發商越州公司的賬戶，因此根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規定，越州公司應將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。”
在（2019）最高法民再245號案中，最高院認為：“關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。”
需要簡單介紹一下兩案的背景是，（2017）最高法民終683號案是購房者起訴的開發商要求解除購房合同并要求開發商承擔按揭款的直接償還銀行的義務， 貸款銀行在一審中的訴訟地位是被告，其沒有對王某某提出訴訟請求，根據民事訴訟不告不理原則，王某某應當怎樣承擔責任，最高院未予審理。基于最高院（2017）最高法民終683號案的觀點, 貸款銀行于2018年4月以王某某等人為被告向西寧中院提起訴訟, 要求王某某等人承擔《借款合同》項下的剩余借款本息，由此經過一審、二審，才有了最高院（2019）最高法民再245號案的再審。最高院兩個案件就同一法律事實和法律關系，前后態度不一，觀點大相徑庭，不但給司法今后遇到類案帶來迷惑，也極大的影響了銀行的貸款的積極性。究竟如何正確解決爛尾后商品房按揭貸款糾紛，明確審判方向，是當前急需解決的問題。
法律問題的分析，首先是基于社會現實矛盾清醒的認識，沒有法律事實，法律關系就成無本之木。其次，法律關系的分析，不但是對表象的分析，更為重要的是對掩蓋在表象之下的真實的關系的分析。
關于商品房爛尾后按揭貸款如何償還的問題，也應該尋此思路來厘清其中的關系。至于為什么會出現爛尾樓，由于是一個深刻的社會問題，限于篇幅所限，不在本文討論范圍。
1、 銀行：作為一種貸款方式，銀行等金融機構在按揭實務中將房地產開發與銷售這兩個皆需貸款支持的環節合而為一，降低了貸款成本。同時，隨著購房群體的不斷擴大及不動產對貸款回收的有力擔保，銀行所獲得的貸款利益無疑是豐厚且有保障的。銀行貸款按擔保的條件不同，一般可以分為物保和人保，除非符合信用擔保條件的，對銀行來說抵押物在沒有確定之前，一般是不愿意發放貸款的，銀行發放按揭貸款予買受人的前提之一，亦為最重要的前提，就是開發商同意為借款人提供保證。如無此保證，銀行恐難將貸款貸予買受人，銀行在確定與開發商建立此種業務合作關系時均會通過事先的合作協議明定。如果銀行拒絕為買受人提供按揭貸款，開發商所開發的樓盤就不得不面對有供無求的局面，最終受到損害的恐怕必然包括其自身之利益。在中國，目前還沒有出現哪家開發商敢于拒絕這種保證協議。至于協議的表現形式，有的是單獨的保證合同，有的也可能體現在按揭貸款合同的保證條款之中。
另外，我國銀行看似在按揭貸款中是普通的合同主體，事實上銀行作為金融機構還要執行國家對房地產市場的管理、監督功能。根據《城市房地產管理法》第45條第3款及《城市商品房預售管理辦法》第11條之規定，開發商對商品房預售所得的預售款項應本著專款專用的原則用于所開發項目的工程建設。各地也都出臺了《商品房預售資金監管辦法》 ，規定了銀行在商品房預售資金中監管義務。為督促開發商將預售款項專項使用，實踐中大多要求開發商在銀行開立預售款項專用賬戶。如《廣東省商品房預售管理條例》規定，開發商使用商品房預售款項時，開戶行應根據房地產交易登記部門的核準同意，方能支付預售款項。《成都市商品房預售款監管辦法》規定：預售款監管遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。 對于預售款監管工作中涉及商業銀行相關行為的，市住建局會同市金融監管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監局監督管理及指導。 預售款監管期限，自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程并聯竣工驗收合格后商品房集中交付止。
在目前的商品房預售實踐中，開發商基本上選擇有固定辦理其開發項目按揭貸款業務的銀行作為預售專款的開戶行。若開戶行怠于行使對預售款項的監管義務，隨意劃撥并導致開發商將預售款挪作他用，致使項目爛尾，銀行自然有不可推卸的責任。實際上，銀行只要嚴格執行監管義務，認真審核商品房預售資金發放條件，即便爛尾，也爛的是開發商的尾。而現實的情況是，很多開發商首先通過各種方式拿到地，再用商品房預售資金去抵充買地款，然后在引入建筑企業代資蓋樓，幾乎是空手套白狼，如果一切順利，到也相安無事，但是只要出現一點市場波動，資金鏈斷裂，開發商圈地套錢的把戲就會暴露，于是，爛尾產生了。
2、 開發商：開發商實際是按揭貸款的最大受益者。因為按揭貸款制度擴大了購房者群體，為開發商開辟了潛在的住房消費市場，并且按揭貸款可以使開發商在房屋未建成之前便一次性獲得房款，為其后的項目開發注入大量的資金。既然開發商從按揭貸款中獲益如此豐厚，其理應擔任按揭借款人的保證人；房屋能否建成，建成的房屋能否獲得權屬證明，全部由開發商掌控。房屋未建成或雖建成但未合格以致無法辦理抵押登記的風險應當由能夠控制該風險的開發商承擔。
3、 購房者：對于我國絕大多數買房人來說，買房置業是事關其一生的大事，他們借銀行的貸款的目的就是為了買房，這是單純而確定的。
一般情況下，買房涉及《商品房預售合同》（購房者和開發商）、《借款合同》（購房者和銀行）、《抵押合同》（購房者和銀行）三份合同。若房子爛尾，是開發商和購房者之間的合同出了問題，而按揭貸款，是購房者和銀行之間的合同履約。任何借款人的借款行為均有其特定的目的，合同具有相對性，若普遍的認為當該目的無法實現時，就應賦予其解除貸款合同的權利，回答當然是否定的。
根據《民法典》第563條第1、4項之規定。就合同的目的不能實現而導致合同解除之的原因只有二個。即不可抗力和當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。商品房按揭貸款合同具有其特殊性，對于銀行而言，如果沒有藉以提供擔保的房產存在，銀行也絕不會向買受人發放貸款。對于廣大的買受人來說，如果房屋爛尾，其確定不能得到房屋的情況下，按揭貸款合同的仍然成續對借款人而言已毫無意義，其訂立商品房按揭合同所期望的時期望利益之所在已不復存在。特別對中國老百姓來說，購房有可能要花光一身的積蓄，如果其花了一身的積蓄，最終沒有買到房子，還要為此付出按月償還銀行按揭貸款，無論如何在感情上是無法接受的。因為，老百姓處于對政府的信任，也是到看政府允許開發商售賣樓盤時，才會去買房的，老百姓自身沒有能力對開發商的行為進行監督。現在突然說爛尾就爛尾了，老百姓一輩子的血汗錢說打水漂就打水漂了，這會引起極大的社會負面影響，何況，幾乎所有的爛尾樓的同時還伴隨著腐敗，更加重了老百姓不滿情緒。所以《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款中規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。但是該款的規定是不是意味著，只要商品房爛尾后，按揭款就由開發商負擔，購房者無需再支付了呢？
誠如前文所述，在因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人有權請求解除商品房擔保貸款合同的。但是合同解除后的法律責任承擔這是處理這類問題的核心所在。
對于爛尾房問題，爛尾有可能是由各種原因引起的，有的是市場風險，有的是開發商故意抽逃資金而引起的風險。商品房按揭中的最大特點是，以期房設定擔保時，擔保物的價值及物理形態根本無法確定，或者說抵押物根本就不存在。爛尾的風險承擔中的一個很大的問題就是按揭貸款購房者是否還需要繼續支付。
我個人認為，風險的承擔要和風險的利益掛上鉤。就期房貸款而言，銀行的地位就如上文分析，其遠不是單純的借款人這么簡單，其對風險的防控能力和個體購房者是無法比擬的。因此，對于爛尾樓，只要銀行對預售資金發放有過錯，無論過錯大小，銀行就應當承擔全部責任，銀行只能要求開發商償還按揭款，購房者不承擔繼續償還按揭款的義務。銀行是否有過錯，這個舉證責任要分配給銀行，銀行必須給出個合理理由，就其前期接受期房抵押的審慎調查義務以及如何風險防控提供相應的證據，舉證不能，就要承擔法律后果。如果銀行確實沒有過錯，對于未還的按揭款，應當有開發商承擔還款責任，購房者承擔部分補充責任。
但是還有必要指出的是購房者和銀行簽訂的按揭貸款合同的解除，并不意味著擔保合同的解除，即便是在借款合同中同時訂立了擔保的條款，擔保條款仍然有效（最高院（2017）最高法民終683號案中認為：“在主合同《個人住房（商業用房）借款合同》解除的情況下，因《房地產抵押合同》是該合同的從合同，故《房地產抵押合同》也應當解除。”實際上是錯誤的）。因為根據《民法典》第第五百六十六條第三款規定：“主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。”借款合同解除后，銀行仍然對抵押物享有抵押權。
