《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“ 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

那么，什么是合法占有？所謂合法占有即凡有法律依據(jù)，即依照法律規(guī)定、所有人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而實(shí)行的占有。在現(xiàn)實(shí)生活中，如何判斷一個(gè)人對(duì)房屋已經(jīng)合法占有了呢？

一、判斷對(duì)房屋的合法占有，應(yīng)理解為對(duì)房屋的管理和支配，如取得房屋鑰匙、辦理入住手續(xù)等，才能視為對(duì)房屋具有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。

最高人民法院在(2020)最高法民申4797號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“關(guān)于鄔志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的問題。鄔志斌主張?jiān)瓕彿ㄔ何丛试S證人吳某出庭作證，吳某出具的《情況說明》應(yīng)當(dāng)作為新證據(jù)，該《情況說明》與業(yè)主委員出具的證明可以相互印證，足以證明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院認(rèn)為，證人吳某在原審中雖未當(dāng)庭陳述，但原審法院已經(jīng)對(duì)吳某書面出具的《情況說明》進(jìn)行了審查，申請(qǐng)人將此作為新證據(jù)申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?strong>占有房屋應(yīng)當(dāng)理解為對(duì)房屋的管理和支配，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，才能視為對(duì)房屋具有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。吳某出具的《情況說明》及業(yè)主委員會(huì)出具的證明在性質(zhì)上同屬證人證言，需有其它事實(shí)相互印證才具有證明力。本案中鄔志斌并未舉示物業(yè)出具的接房通知書或交接房手續(xù)證明，也未提供繳納的水電費(fèi)、物管費(fèi)等相關(guān)收據(jù)，故鄔志斌主張?jiān)谌嗣穹ㄔ翰榉馇耙颜加邪干娣课荩狈陀^事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。”

二、當(dāng)事人占有房屋，必須具有占有的客觀外在表現(xiàn)，即必須提供對(duì)涉案房屋客觀上占有或?qū)嶋H控制的證據(jù)，當(dāng)事人不能提供物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)等證明其主張的，不足以認(rèn)定其已合法占有。

最高人民法院在（2020）最高法民申3393號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，既要對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有實(shí)質(zhì)民事權(quán)益的實(shí)際權(quán)利人依法進(jìn)行保護(hù)，又要防止案外人與被執(zhí)行人惡意串通規(guī)避執(zhí)行，案外人應(yīng)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的事實(shí)上控制、管理，具有占有的客觀外在表現(xiàn)。但段牧染除開發(fā)商也即本案被執(zhí)行人恒翔公司出具的《通知》以及《商鋪回執(zhí)單》外，未提供物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)等證明其對(duì)案涉房屋客觀上占有或?qū)嶋H控制的證據(jù)，不足以認(rèn)定其在查封之前已合法占有案涉商鋪。”

三、證明自己對(duì)房屋的合法占有，要提供相應(yīng)的合法證據(jù)，且提供的證據(jù)必須符合證據(jù)規(guī)則的要求，否則不足以證明自己對(duì)涉案房屋的合法占有。

最高人民法院在（2021)最高法民申7524號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“經(jīng)審查，李繼剛提交的2018年9月7日東盛苑2號(hào)樓1單元202室入住通知書、裝飾裝修管理協(xié)議、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、水費(fèi)單、電費(fèi)單、物業(yè)費(fèi)收據(jù)等材料，但未提供物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用繳納銀行轉(zhuǎn)賬記錄及繳費(fèi)憑證原件，不符合證據(jù)規(guī)定，不足以證明其在人民法院查封之前已合法占有該案涉房屋。”

四、當(dāng)事人只要對(duì)涉案房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，不管其是否實(shí)際入住，都已形成合法占有。實(shí)際入住或使用不是合法占有的唯一必須要件。

最高人民法院在（2019）最高法民申2261號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“東川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《準(zhǔn)住通知》，表示交付房屋；李斌又與物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》《裝飾裝修管理協(xié)議》《住宅小區(qū)管理規(guī)定》等書面協(xié)議，表示其接受物業(yè)公司提供的服務(wù)，且在對(duì)案涉房屋進(jìn)行管理和使用時(shí)將遵守相關(guān)管理規(guī)定。能夠說明李斌在2010年已經(jīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，而房屋的合法占有，應(yīng)以實(shí)際控制為標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人是否實(shí)際入住則不是房屋占有的必要條件。并且，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條中關(guān)于‘在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)’的規(guī)定，僅要求買受人‘合法占有’，并未以必須實(shí)際入住或使用為占有的唯一必須要件。”

五、未有竣工的商品房不存在實(shí)際交付問題，即使購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了買賣協(xié)議，且支付了全部或部分價(jià)款，購(gòu)房人也不可能實(shí)際合法占有所購(gòu)買商品房。

最高人民法院在（2018）最高法民終646號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“在本案中，謝金川等24位被上訴人雖然與寶山公司簽訂了商品房買賣合同且已經(jīng)支付全部或部分價(jià)款，但是謝金川等24位被上訴人所購(gòu)買商品房尚未竣工，不存在實(shí)際交付。因此，謝金川等24位被上訴人未實(shí)際合法占有所購(gòu)買商品房。亦即謝金川等24位被上訴人所購(gòu)買商品房并不符合最高人民法院關(guān)于人民法院辦理有關(guān)執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件。故謝金川等24位被上訴人對(duì)于新興公司請(qǐng)求執(zhí)行保全登記在寶山公司名下的案涉土地使用權(quán)，不享有排除執(zhí)行的權(quán)利，不能阻卻對(duì)登記在寶山公司名下的案涉土地使用權(quán)進(jìn)行保全的執(zhí)行行為。一審判決認(rèn)定謝金川等24位被上訴人享有排除執(zhí)行保全的民事權(quán)利，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。”