業(yè)主放在樓道內(nèi)的物品，物業(yè)公司有權(quán)清理掉嗎？

發(fā)布于： 2022-08-22 08:28

小區(qū)的業(yè)主由于收拾家務(wù)、裝飾裝修或者是其他原因，將其物品存放在樓道中的情形是經(jīng)常發(fā)生的事情。而物業(yè)公司基于和業(yè)主簽訂的不許在樓道等公共區(qū)域存放私人物品的協(xié)議，或者認(rèn)為該行為違反了消防等法律法規(guī)，或者是基于管理服務(wù)的需要，在不和業(yè)主打招呼的情況下將該物品清理掉，從而和業(yè)主之間發(fā)生糾紛，業(yè)主要求照價(jià)賠償?shù)那闆r下，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)予以賠償呢？北京市海淀區(qū)法院的一起類似糾紛案件的判決引發(fā)筆者的對(duì)這個(gè)問(wèn)題的思考。

我們先看這個(gè)案件及其判決：業(yè)主孫先生訴稱，其妻子為方便收拾家務(wù)，將其保持多年的書籍放置紙箱之內(nèi)并暫放于門口的樓道內(nèi)。但其妻子不知書籍內(nèi)有收藏的多張第四版面值100元的人民幣。此后，其與妻子外出購(gòu)物，回家后發(fā)現(xiàn)紙箱丟失，遂報(bào)警處理。經(jīng)過(guò)派出所民警現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)得知系物業(yè)公司工作人員將紙箱進(jìn)行清理，并當(dāng)作廢品變賣。孫先生認(rèn)為，物業(yè)公司將暫放置門口樓道內(nèi)的物品當(dāng)廢品變賣，未盡到告知義務(wù)，侵犯了其財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對(duì)該損失進(jìn)行賠償。因而，訴至法院，要求物業(yè)公司賠償損失人民幣3000元。而被告物業(yè)公司辯稱，孫先生在辦理入住手續(xù)時(shí)，與物業(yè)公司簽訂《入住協(xié)議》，明確約定住戶不得占用樓梯間、通道等公用設(shè)施而影響其他人正常使用。如果違反協(xié)議堆放私人物品而造成損失，應(yīng)自行承擔(dān)后果。被告物業(yè)公司還特別指出，此前小區(qū)一住戶失火，物業(yè)通報(bào)此次火情，并在小區(qū)單元門張貼通知，告知大家將開始對(duì)小區(qū)樓宇內(nèi)公共樓道等公用空間內(nèi)違法堆放物品進(jìn)行全面清理。后公司人員發(fā)現(xiàn)孫先生門口樓道內(nèi)有人堆放雙開門衣柜，由于無(wú)法搬動(dòng)，只是進(jìn)行了拍照，但并未清理此樓道內(nèi)的任何物品。原告向公司反映丟失財(cái)物，但公司并未拉走和變賣所述物品，因而，原告所述物品損失與被告無(wú)關(guān)，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，消除小區(qū)火災(zāi)隱患，爸保障小區(qū)業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全，在提前限期通知小區(qū)業(yè)主自行將堆放在樓道、樓前、樓后的物品收回室內(nèi)的情況下，對(duì)小區(qū)內(nèi)仍舊堆放在公共區(qū)域的雜物按無(wú)主財(cái)物進(jìn)行清理，該項(xiàng)整頓行為屬于正當(dāng)?shù)穆穆毞秶辞址感^(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。孫先生作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司對(duì)小區(qū)安全進(jìn)行的清理整頓工作。現(xiàn)孫先生主張物業(yè)公司在清理樓道內(nèi)堆放物品過(guò)程中，違法處分其部分財(cái)物，造成經(jīng)濟(jì)損失3000元，為提供充分證據(jù)，且與法院查明事實(shí)亦不相符，故法院對(duì)孫先生的訴訟請(qǐng)求，不予支持。法院最終駁回孫先生的訴訟請(qǐng)求（參見《北京青年報(bào)》2022年8月13日08版）。

本案法院是以孫先生主張的損失證據(jù)不足而駁回起訴的。損害的存在是構(gòu)成侵權(quán)的必備要件，不能證明損害即不能認(rèn)為有損害，不予賠償當(dāng)然是沒(méi)有問(wèn)題的。但是，我們從“法院審理認(rèn)為”的理由中還表示了即使對(duì)存放在樓道內(nèi)的物品進(jìn)行了清理，如果是物業(yè)進(jìn)行了提前通知，其目的是為維護(hù)小區(qū)的正常生活秩序、消除火災(zāi)隱患等，屬于正常的履職行為，也不能認(rèn)為是侵犯業(yè)主合法權(quán)益。就是說(shuō)，按法院的上述觀點(diǎn)，即使原告孫先生證明了其損失是物業(yè)工作人員的行為造成的，也仍然不能賠償損失。那么，類似法院這樣的理由能站住腳嗎？

筆者認(rèn)為，除了在符合緊急避險(xiǎn)的情況下，法院的上述理由是站不住腳的。首先，小區(qū)內(nèi)的樓道以及樓前樓后等地方屬于業(yè)主共有部分，不能由某一個(gè)業(yè)主獨(dú)自占有使用，但是，某一個(gè)業(yè)主在特定需要的情形下是可以占用使用的，例如，在臨時(shí)裝修時(shí)將物品暫時(shí)存放在樓道內(nèi)的行為。如果任何一個(gè)業(yè)主在任何情況下都不能使用公共部分，這個(gè)共有就失去了意義。其次，即使是某一個(gè)業(yè)主較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)共有部分的占用使用，如果在沒(méi)有影響其他業(yè)主使用的情況下，也不能認(rèn)為是侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。而如果因此影響了其他業(yè)主的權(quán)利，屬于違反相鄰關(guān)系的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按相鄰關(guān)系的法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任，其權(quán)利人是權(quán)利受到影響的業(yè)主而不是物業(yè)。因此由物業(yè)出面處理掉業(yè)主堆放的財(cái)產(chǎn)也是沒(méi)有法律依據(jù)的，屬于侵權(quán)行為。或者是其行為屬于占用、堵塞疏散通道的行為，應(yīng)當(dāng)受到警告或者罰款等行政處罰（《消防法》第60條）的行為，因此行為處理掉業(yè)主堆放的財(cái)產(chǎn)也同樣是沒(méi)有法律依據(jù)的，仍然屬于侵權(quán)行為。

需要提及的是，如果是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂有《入住協(xié)議》，其中有明確約定住戶不得占用樓梯間、通道等公用設(shè)施，不得將私人物品堆放在樓梯間等公共部分，發(fā)生此種情況的，物業(yè)有權(quán)予以清理且不負(fù)賠償責(zé)任；如果違反協(xié)議堆放私人物品丟失而造成損失，應(yīng)當(dāng)賠償損失等內(nèi)容的。這樣的協(xié)議其效力問(wèn)題是打折扣的，因?yàn)槲飿I(yè)通過(guò)協(xié)議的形式剝奪了業(yè)主的權(quán)利，而物業(yè)是沒(méi)有權(quán)利剝奪業(yè)主使用公共部分的權(quán)利的。即使認(rèn)定這樣的合同有效，物業(yè)如果是故意或者重大過(guò)失造成財(cái)產(chǎn)損失仍然也是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。物業(yè)在不符合緊急避險(xiǎn)的情況下，不聞不問(wèn)，徑直將業(yè)主存放在自己家門前樓道的中的物品當(dāng)作廢品或者拋棄物予以處理，這當(dāng)然是屬于有重大過(guò)失的行為。再退步一步說(shuō)，即使業(yè)主違法堆放，屬于《消防法》規(guī)定是應(yīng)當(dāng)受法律處罰的行為，但是，也不能因?yàn)樵撔袨槭苄姓幜P而處理掉業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)闆](méi)有法律依據(jù)清理掉他人的財(cái)產(chǎn)的行為，即是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。