引言

近來，房地產企業“暴雷”、開發樓盤“爛尾”事件頻發，由此引發的一系列問題不斷引起社會熱議。在遭遇爛尾樓時，背負按揭貸款的購房者維權已然不易，卻還可能面臨銀行要求返還貸款的窘境。最高人民法院日前公布一則案例【（2019）最高法民再245號裁判文書】，一反以往“購房者不能免除貸款返還義務”的裁判觀點，首次認定商品房預售合同和借款合同解除的，應由開發商將收取的購房貸款本息返還給銀行，購房者無需承擔貸款返還義務。該案由最高法審委會討論決定通過，并被最高法第六巡回法庭選入2020年度參考案例。筆者認為，該案充分詮釋了商品房買賣相關規則的公平內涵，為統一裁判尺度提供了很好的指引和借鑒。

一、基本案情

2015年8月，王某與越州公司簽訂《商品房預售合同》，約定購買越州公司開發的商業用房。隨后，王某及其家屬與中國建設銀行青海分行（以下簡稱“建行青海分行”）簽訂《借款合同》和《抵押合同》，約定王某及其家屬向建行青海分行借款七千余萬元用于購買越州公司開發的房產，同時以所購房產為該筆借款提供抵押擔保。

根據《商品房預售合同》的約定，越州公司應當在2015年10月30日前交付房屋，逾期交房超過120日的，購房者有權解除合同。因越州公司一直未能交房，王某及其家屬起訴請求解除上述《商品房預售合同》、《借款合同》和《抵押合同》并得到法院支持[1]。建行青海分行隨即提起訴訟，請求法院判令王某及其家屬與越州公司共同償還尚未清償的貸款本金與資金占用損失。

對此，最高法認為：首先，《商品房買賣合同司法解釋》（2021修正）第21條第2款免除了買受人清償房屋貸款的責任。其次，案涉《借款合同》約定合同解除后由借款人承擔貸款返還義務屬于“不合理加重對方責任”的格式條款，該約定無效。最后，最高法指出法院在審理此類案件時，應當充分考慮商品房買賣中各方權利義務平衡，避免因強調單個合同的相對性而違反公平原則。

基于以上論述，最高法駁回建行青海分行的訴訟請求，判決王某及其家屬不負有返還義務，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行。

這是最高法首次在充分考慮商品房買賣中各方權利義務平衡的前提下，基于公平原則詮釋《商品房買賣合同司法解釋》（2021修正）第21條第2款，突破合同相對性，判決購房者無需承擔貸款返還義務，本文將深入分析最高法裁判思路與裁判方向的轉變，為實務提供參考。

二、裁判思路與裁判方向的轉變   

最高法以往的裁判觀點為購房合同與借款合同解除后，銀行可依借款合同的約定請求購房者返還購房貸款，而此次最高法認定《商品房買賣合同司法解釋》（2021修正）第21條第2款免除了購房者返還購房貸款的義務、《借款合同》中約定購房者需向銀行返還借款的格式條款無效，都是從公平原則出發。為了深入分析最高法裁判思路的這一重大轉變，本文將從《商品房買賣合同司法解釋》第21條第2款的公平內涵與格式條款無效兩個要點解讀最高法的裁判思路。

（一）《商品房買賣合同司法解釋》第21條第2款的公平內涵

最高法依據《商品房買賣合同司法解釋》第21第2款規定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。認定購房者無需承擔返還貸款的義務。并指出：

“商品房按揭貸款商業模式涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。在商品房買賣合同中，購房者支付房款，出賣人交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，銀行將購房者所貸款項直接支付給出賣人，由出賣人實際用款。購房者并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。

如果合同均正常履行，購房者取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但因出賣人不能交付房屋而致使合同解除時，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。出賣人違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行既享有對房屋的抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權。唯有購房者既支付了首付款，又需償還按揭貸款，卻未取得房屋。

若按合同約定的權利義務關系處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。”

最高法的說理對于正確理解《商品房買賣合同司法解釋》第21第2款具有重大意義，此前，最高法曾堅持借款合同解除后，購房者仍需繼續承擔還款義務的裁判觀點[2]， 受該裁判觀點的影響，各地方司法實踐中的主流觀點亦認為買受人不能免除返還貸款義務。

對于此前法院認定“買受人不能免除返還貸款義務”的理由大致有兩點。其一，除非法律另有規定，依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力。（《民法典》第465條）借款合同的當事人是銀行和購房者，清償借款是購房者作為借款人的義務。而商品房出賣人不是借款合同的當事人，僅是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息。所以即使借款合同因出賣人的過錯解除，購房者依然負有返還借款的義務。

其二，在《商品房買賣合同司法解釋》第21第2款并未明確買受人不再承擔清償貸款的責任時，法院不應作擴充解釋，所以該司法解釋不屬于《民法典》第465條第2款中“法律另有規定”的除外情形。

雖然在最高法公布（2019）最高法民再245號裁判文書前，各地方法院已有認為購房者無需承擔返還貸款義務的裁判[3]， 但最高法首次從公平原則出發，結合商品房按揭貸款商業模式下各方權利義務的分配，對為什么《商品房買賣合同司法解釋》第21條第2款免除了購房者返還貸款的義務進行了詳實分析，指出堅守合同相對性的舊觀點的不足之處，筆者認為，此案中最高法的分析與說理對后續裁判具有重大參考價值。

（二）銀行約定合同解除后由購房者返還貸款，屬無效的格式條款

在商品房按揭貸款商業交易中，銀行往往占據交易優勢地位，并常利用合同約定進一步鞏固和強化其優勢地位。對于王某與建行青海分行簽訂的《借款合同》中的約定：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。” 最高法認為：

“該條款系建行青海分行為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款，屬于《合同法》第39條（已廢止，現為《民法典》第496條）規定的‘格式條款’。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行建行青海分行擬定該條內容，意味著要求王某等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王某等三人的責任。

根據《中華人民共和國合同法》第40條（已廢止，現為《民法典》第497條）：‘提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效’之規定，該條款對王某等三人不具有拘束力。”

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。一般情況下，格式條款有利于簡化訂約程序、提高交易效率，但提供格式條款一方在條款中不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利或排除對方主要權利的，該格式條款將歸于無效。前述情形下格式條款無效的根本原因在于各方權利義務發生了失衡，提供格式條款的一方權利大而責任輕，接受格式條款的一方權利小而責任重，這不符合民法的公平原則。

最高法在前面的論述中已經明確，根據《商品房買賣合同司法解釋》第21第2款，購房者無需承擔貸款返還義務。因此，銀行在《借款合同》中約定購房合同解除后，購房者需向銀行返還貸款本息和相關費用就屬于“不合理加重對方責任”的情形。

筆者認為，在按揭購買商品房模式下，銀行一方面能依據《商品房買賣合同司法解釋》第21第2款的明文規定向開發商追討購房貸款，另一方面可以通過借款合同中的格式條款要求購房者返還購房貸款，還同時享有對房屋的抵押權，在整個交易模式中處于相對優勢地位。但銀行這種優勢地位，是通過不合理加重購房者法律責任而獲得的。最高法認定《借款合同》中不合理加重購房者義務的約定無效，屬于公平原則的應有之義。

結語

參考文獻：

[1]參見（2017）青民初13號、（2017）最高法民終683號裁判文書

[2]參見（2017）最高法民申2661號民事裁定書、（2017）最高法民終683號民事判決書、（2018）最高法民申1739號民事裁定書

[3] 參見（2020）黔民申1615號民事裁定書、（2020）川民申4339號民事裁定書