經房產中介公司介紹完成的房屋交易，存在兩個法律關系：買房人與賣房人之間的房屋買賣合同關系，買房人、賣房人與中介公司之間的居間服務法律關系。實務中，因房屋買賣合同履約成訟，買房人將賣房人、中介公司列為共同被告提起訴訟，并請求分別承擔責任的，人民法院往往以買房人與賣房人、買房人與中介公司之間，二者不屬于同一法律關系，不予一并處理。但這種處理方式既不便于解決問題，也增加當事人的訴累，浪費司法資源。本文中的實務判例則打破分開處理的慣例，將房屋買賣合同糾紛、中介服務糾紛合并審理。本文中的案例歷經了一審、二審、再審、重審一審、重審二審，最終才一錘定音。盡管我國非判例法國家，但此案例還是值得借鑒的。
本案例的重要借鑒意義在于：民事糾紛中涉及不同種類的法律關系可以在同一訴訟中審理和裁判。買房人將賣房人及中介公司列為共同被告并請求分別承擔責任的，法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛。
需要說明的是，本文僅就案例中相關的程序問題予以討論，實體問題及反訴問題，本文不予考慮。
2017年8月6日，賣房人彭歡歡、齊金祥（共有權人）與買房人余利君簽訂《存量房屋買賣合同》（經紀成交版），約定出售北京市房山區×街×號院×號樓×層×（以下簡稱涉案房屋），該房屋規劃設計用途為商業。房屋成交總價為人民幣74萬元整。
同日，甲方賣房人、乙方買房人、丙方匯鑫偉業公司還簽訂了《存量房屋買賣居間合同（經紀成交版）》（以下簡稱本案居間合同），約定：甲方委托丙方出售、乙方委托丙方購買涉案房屋；乙方應向丙方支付居間服務費16280元。
同日，買房人向賣房人支付購房定金5萬元，向匯鑫偉業公司支付居間服務費16280元。余利君、齊金祥、彭歡歡提供核驗資料后，匯鑫偉業公司向主管部門核驗涉案房屋房源及余利君購房資格。2017年8月17日，涉案房屋房源核驗結果為通過；2017年8月22日，余利君購房資格核驗結果為未通過，社保反饋為身份證號碼在社會保險庫中不存在，納稅反饋為身份信息有誤。
后，因履約不能。買房人以賣房人、匯鑫偉業公司為被告向法院提起訴訟。
1、買房人余利君以賣房人齊金祥和彭歡歡、匯鑫偉業公司為被告向北京市房山區人民法院提起訴訟。訴訟請求：判令被告彭歡歡、齊金祥將涉案房屋過戶登記，賠償損失；判令被告匯鑫偉業公司退還居間費，賠償損失并完成居間服務。
2018年12月6，北京市房山區人民法院作出（2018）京0111民初192號民事判決書。在本院認為部分載明：“余利君以匯鑫偉業公司故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實、提供虛假情況，損害了其利益為由，要求匯鑫偉業公司返還居間服務費，并賠償損失的訴訟請求，因與本案不屬于同一法律關系，本案不宜一并處理，余利君可另行解決；”
2、余利君不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院。上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持一審的訴訟請求。
2019年4月28日，北京市第二中級人民法院作出（2019）京02民終4716號民事判決書。在本院認為部分載明：“涉案房屋買賣合同雖系通過匯鑫偉業公司居間簽訂，但履約主體系余利君與彭歡歡、齊金祥，余利君所述匯鑫偉業公司未告知或隱瞞相關事項，存在欺詐的問題，屬于居間服務合同的范疇，與本案不屬于同一法律關系，一審法院不予處理，并無不當，余利君可另行解決。”
3、余利君不服二審判決，向北京市高級人民法院申請再審。
2019年12月25日，北京市高級人民法院作出（2019）京民申3512號民事裁定書，裁定如下：一、本案由本院提審；二、再審期間，中止原判決的執行。
4、北京市高級人民法院提審本案，裁定撤銷原一審判決、二審判決，發回重審。
2020年6月24日，北京市高級人民法院作出（2020）京民再71號民事裁定書，裁定如下：一、撤銷北京市第二中級人民法院（2019）京02民終4716號民事判決及北京市房山區人民法院（2018）京0111民初192號民事判決；二、本案發回北京市房山區人民法院重審。
北京高院再審認為，“民事糾紛中涉及不同種類的法律關系可以在同一訴訟中審理和裁判。本案原審原告余利君在訴訟請求中既要求彭歡歡、齊金祥繼續履行《存量房屋買賣合同》并承擔違約責任，又要求匯鑫偉業公司退還居間費，賠償損失并完成居間服務，故本案中存在房屋買賣合同和居間合同兩個不同的法律關系。一審法院認定，導致《存量房屋買賣合同》無法繼續履行的原因是余利君不具備購買涉案房屋的資格。而匯鑫偉業公司作為提供房屋買賣居間服務的專業中介機構，在本案中是否盡到合同義務，則是認定居間合同違約責任的事實依據。一審法院對余利君所主張的涉及居間合同法律關系部分的訴訟請求未經審理就判決予以駁回，屬于認定基本事實不清。”
5、2021年6月22日，北京市房山區人民法院作出(2020)京0111民初2877號民事判決書。
在本院認為部分載明，“匯鑫偉業公司在本案房屋買賣合同簽訂前，明知3.26限購政策內容卻不告知委托人余利君購房資格等相關規定，違反規定對余利君購房資格不予初步核查，嚴重違反居間人如實報告義務，造成余利君13.8萬元違約金等損失，依法應承擔退還16280元居間服務費及賠償余利君13.8萬元違約金損失的違約責任；”相關判決項為“二、被告北京匯鑫偉業房地產經紀有限公司于本判決生效之日起7日內退還原告余利君居間服務費16280元；三、被告北京匯鑫偉業房地產經紀有限公司于本判決生效之日起7日內支付原告余利君50000元；四、被告北京匯鑫偉業房地產經紀有限公司于本判決生效之日起7日內支付被告齊金祥、彭歡歡88000元；”
6、匯鑫偉業公司不服判決，上訴至北京市第二中級人民法院。上訴請求：撤銷一審判決并依法改判。事實與理由：匯鑫偉業公司與余利君之間只存在居間合同關系，本案系房屋買賣合同糾紛，余利君以匯鑫偉業公司損害了其利益為由要求返還居間服務費并賠償損失的訴訟請求，因與本案不屬于同一法律關系，不應一并處理。
2021年9月27日，北京市第二中級人民法院作出（2021）京02民再131號民事判決書。本院認為部分寫明：“本案二審爭議焦點為在簽訂本案房屋買賣合同及居間合同前匯鑫偉業公司是否向余利君告知了3.26限購政策。雖然匯鑫偉業公司在二審中提供了一份書面告知書，但是該告知書的落款日期與房屋買賣合同及居間合同的簽訂日期為同一天，故不能證明匯鑫偉業公司在簽訂合同前已向余利君告知了3.26限購政策。且該告知書的內容為格式條款，僅憑落款處有“余利君”的簽名字樣，亦不足以證明匯鑫偉業公司向余利君實際告知了相關內容。一審法院關于匯鑫偉業公司違反法定、約定義務的行為所作的相關判定于法有據，本院予以維持。另外，依據法[2011]41號《最高人民法院關于印發修改后的<民事案件案由規定>的通知》內容‘同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的，應當依當事人訴爭的法律關系的性質確定案由，均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個案由’，本案依據余利君的訴訟請求，涉及的兩個法律關系即房屋買賣合同和居間合同均為訴爭法律關系，可以一并審理和裁判。” 并作出判決：駁回上訴，維持原判。
實務中，因房屋買賣合同引發爭議，買房人將賣房人及中介公司列為共同被告，請求分別承擔責任的，法院很少予以合并審理的。法院認為，中介公司并非房屋買賣合同的當事人或必要共同訴訟人，因此在房屋買賣合同糾紛案中，中介公司無需參與訴訟；而且，房屋買賣關系與居間關系并非同一法律關系，所以不予合并處理。本人代理過類似案件，將出賣方和中介公司列為共同被告，要求被告承擔各自的違約責任。法院要求將案件分為兩個案子起訴：一個為房屋買賣合同糾紛，一個為居間合同糾紛（現改為中介合同糾紛）。結果是，兩個案子都有點支離破碎，糊涂結案。
本案程序問題的轉折點就在于北京市高級人民法院作出的（2020）京民再71號民事裁定書。北京高院再審認為，民事糾紛中涉及不同種類的法律關系可以在同一訴訟中審理和裁判。本案中存在房屋買賣合同和居間合同兩個不同的法律關系。買房人一并起訴賣房人及中介公司的，法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和居間合同糾紛。
其實，現有的法律規定中，是有將房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛合并審理的法律依據的。依據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱《民訴法司法解釋》）的相關規定，可以合并審理的訴主要包含三種情況，一是基于同一事實提起的訴，二是訴訟標的同一或者同類的共同訴訟，三是本訴和反訴。其中，本訴和反訴的合并審理的法律依據是《民事訴訟法》第143條，即：原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關的訴訟請求，可以合并審理。訴訟標的同一或者同類的共同訴訟的合并審理的法律依據是《民事訴訟法》第55條第1款，即：當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟?；谕皇聦嵦崞鸬脑V合并審理的法律依據是《民訴法司法解釋》第221條，即：基于同一事實發生的糾紛，當事人分別向同一人民法院起訴的，人民法院可以合并審理。本案屬于基于同一事實發生的訴，因此，可以合并審理。
此外，在北京市第三中級人民法院的《對二手房買賣合同糾紛新問題的調研報告》中關于中介在訴訟中的地位問題，他們認為：如果中介簽訂了房屋買賣合同，即應當參加訴訟，無論當事人的訴訟請求是否涉及中介，法院均可依職權追加其為共同被告，或者通知其作為第三人參加訴訟。如果中介簽訂的是獨立的居間合同，當事人的訴訟請求涉及中介，或者中介的居間服務對房屋買賣的履行具有重大影響，亦可視居間服務的相關程度依當事人申請或者依職權追加中介為第三人。這也說明了因房屋買賣合同引發爭議，買房人將賣房人及中介公司列為共同被告，請求分別承擔責任的，是有必要的。
3、（2019）京民申3512號民事裁定書（再審審查與審判監督民事裁定書）
4、（2020）京民再71號民事裁定書（再審民事裁定書）
5、(2020)京0111民初2877號民事判決書
當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟。
共同訴訟的一方當事人對訴訟標的有共同權利義務的，其中一人的訴訟行為經其他共同訴訟人承認，對其他共同訴訟人發生效力；對訴訟標的沒有共同權利義務的，其中一人的訴訟行為對其他共同訴訟人不發生效力。
原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關的訴訟請求，可以合并審理。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》
基于同一事實發生的糾紛，當事人分別向同一人民法院起訴的，人民法院可以合并審理。
《最高人民法院關于印發修改后的<民事案件案由規定>的通知》【法〔2011〕42號】
三、適用修改后的《民事案件案由規定》時應注意的幾個問題
3、同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的，應當依當事人訴爭的法律關系的性質確定案由，均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個案由。
因房屋買賣合同引發爭議，買房人將賣房人、中介公司列為共同被告提起訴訟，并請求分別承擔責任的，雖然存在房屋買賣合同和中介合同兩個不同的法律關系，但是法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛。其法律依據為《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第221條，即：基于同一事實發生的糾紛，當事人分別向同一人民法院起訴的，人民法院可以合并審理。
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