在現(xiàn)實生活中，買受人與開發(fā)商訂立合同、支付款項后，而開發(fā)商卻遲遲不予交房的現(xiàn)象可謂屢見不鮮，那么這種情形下，買受人是否可以主張開發(fā)商支付違約金？如果可以，應追究開發(fā)商支付多少違約金？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”
第九條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
第十一條:“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”
根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標志，同時在實踐中也是開發(fā)商開始承擔保修責任，購房者開始繳納物業(yè)費的時間點。
目前的預售合同范本一般規(guī)定，開發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知購房者，并由購房者預留送達地址，這一程序是為了保障購房者的知情權(quán)和準備期限。因此，開發(fā)商按期交房，首先應當是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者告知，若開發(fā)商未完整履行合同所約定的通知義務，如未以書面形式、未按購房者預留的地址或未在規(guī)定期限內(nèi)告知購房者，購房者可相應延后或不收房，逾期責任由開發(fā)商承擔。
現(xiàn)實生活中有一種誤解，即把交鑰匙作為交房的一個標準，但是交鑰匙并不能算是正式交房。交鑰匙與交房區(qū)別表現(xiàn)在：交鑰匙是交房的一部分內(nèi)容，交鑰匙只是有進入此房的其碼通行證。交房是房產(chǎn)歸屬權(quán)的問題，包括房產(chǎn)證和房權(quán)等。交鑰匙和交房是表面和本質(zhì)的區(qū)別。
（1）開發(fā)商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。
福建省龍巖市中級人民法院在（2015）巖民二終字第671號民事判決書中認為：“商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發(fā)商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應按照不利于條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。”
(2)依據(jù)涉案合同約定的內(nèi)容，開發(fā)商向買受人發(fā)出交樓通知書是房地產(chǎn)公司的合同義務，如其遲延履行該義務則需承擔違約責任。
廣東省廣州市中級人民法院在(2019)粵01民終13921號民事判決書中認為：“案件事實表明，城建公司分別于2015年10月30日和2015年12月16日向嚴惠裕發(fā)出過收房通知，但最終因城建公司填寫的收件人聯(lián)系電話與涉案《廣州市商品房買賣合同（預售）》中載明的聯(lián)系電話不符，導致收房通知最終未能實際到達嚴惠裕。城建公司向嚴惠裕發(fā)出收房通知的這一行為，表明城建公司自身也認可涉案房屋的接收需要由城建公司向嚴惠裕發(fā)出收房通知。在正常的商品房交易過程中，商品房交付需由開發(fā)商向購房人發(fā)出收房通知，已是慣例。因此，本案一審法院認定城建公司因自身過錯行為未能履行收房通知義務，導致涉案房屋遲延交付，判決城建公司向嚴惠裕支付遲延交房的違約金，并無不當。”
《民法典》第五百八十四條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”
第五百八十五條：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”
《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀要》【法〔2021〕94號】第11條：“民法典第五百八十五條第二款規(guī)定的損失范圍應當按照民法典第五百八十四條規(guī)定確定，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
當事人請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
當事人請求人民法院減少違約金的，人民法院應當以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠信原則予以衡量，并作出裁判。約定的違約金超過根據(jù)民法典第五百八十四條規(guī)定確定的損失的百分之三十的，一般可以認定為民法典第五百八十五條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，應當承擔舉證責任；相對人主張違約金約定合理的，也應提供相應的證據(jù)。”
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
第十三條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”
開發(fā)商逾期交房應承擔相應的責任，承擔責任的原則是“有約定從約定，無約定從法定”。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張損失賠償，應由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。這里應注意一個時間節(jié)點，即開發(fā)商逾期交房的期間應從合同約定的最遲交房日起至業(yè)主實際收房日止。
開發(fā)商逾期交房，當事人在合同中約定了違約金的，由于一般情況下合同都是由開發(fā)商提供的格式條款，違約條款的約定都有利于開發(fā)商，買受人會提出增加違約金數(shù)額的請求，從司法實踐來看，對于合同約定違約金過低的進行適當調(diào)整，且違約金的數(shù)額一般不會高于買受人所交房款的貸款利率加30%。
3、開發(fā)商逾期交房承擔違約金的判案規(guī)則：
（1）開發(fā)商不按合同約定交付房屋，應當依法采取補救措施或賠償損失。
最高人民法院在（2020）最高法行申4354號行政裁定書中認為：“《拆遷補償及安置房屋置換協(xié)議》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對安置房交付時間、交付標準均有明確約定，魏都區(qū)政府應當依約嚴格履行。魏都區(qū)政府未交付安置房，二審中亦自認裴山廟小區(qū)安置房不符合協(xié)議約定的標準，不具備交付條件，故應當依法判決其采取補救措施或者賠償損失。二審以客觀上合同標的物給付不能為由，判決駁回李根榮的訴訟請求，適用法律錯誤，依法應予糾正。”
（2）開發(fā)商提供格式條款合同，違約金過低的應調(diào)整違約責任。
最高人民法院在（2017）最高法民再294號民事裁定書中認為：“關(guān)于違約金的計算標準問題。雙方當事人就逾期交房違約金約定為日萬分之五，中鐵公司認為該違約金過高，明確主張法院予以調(diào)整。二審法院認定鄒德雨的實際損失為已付房款被中鐵公司逾期交房期間占用的貸款利息，判令將違約金酌減為已付房款貸款利息的130%，符合《商品房買賣合同解釋》第十六條‘當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少’的規(guī)定。再審期間，鄒德雨向本院提交書面申請，明確表示對二審判決酌定的違約金標準予以認可，因此本院對該標準不再予以調(diào)整。”
當遇到開發(fā)商逾期交房時，開發(fā)商往往會提出其免責的問題，對于這個問題，法院在審理時會依法進行審查，并做出合理的判決。
1、不可抗力：所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。商品房預售合同中出現(xiàn)的不可抗力事件主要集中在房屋建設(shè)施工中的突發(fā)情況，如重大自然災害和特殊社會事件導致的停工。對于不可抗力，開發(fā)商是無須承擔責任的。
《江西省高級人民法院開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》第7條規(guī)定：“【開發(fā)商免責情形】開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因災害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；
（二）因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證；
（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外；
（四）因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。
開發(fā)商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。
開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔舉證責任。”
開發(fā)商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊的施工質(zhì)量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規(guī)劃改變而延緩工期等。根據(jù)合同相對性原則進行審查，這種情形是第三人與開發(fā)商之間的糾紛，開發(fā)商仍應向買受人承擔違約責任。
但是，因政府政策的原因或規(guī)劃改變而導致開發(fā)商不能按期交房的情形是一種特殊的情形，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可考慮歸類于情勢變更。即合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。此時，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或者解除。
（1）《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”
（2）《民法典》第五百六十三條：“民法典第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”
(3)《民法典》第五百八十條：“【非金錢債務實際履行責任及違約責任】當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：
(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。
有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求終止合同權(quán)利義務關(guān)系，但是不影響違約責任的承擔。”
（1）開發(fā)商逾期交房違約，買受人退房受一定限制。
湖南省岳陽市中級人民法院在（2021）湘06民終4024號民事判決書中認為：“本案中，江**公司與譚坦誠于2018年7月31日簽訂的《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》中約定江**公司擁有合同解除權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，因譚坦誠逾期支付房款又沒有催告，江**公司應在合同約定的解除權(quán)行使期限內(nèi)行使合同約定解除權(quán)。雖然江**公司于2019年7月30日向譚坦誠送達律師函催討房款，但并未提出立即解除合同，且雙方當事人在通知后繼續(xù)對房款支付進行協(xié)商，故一審法院認定該律師函不能作為解除合同的通知，不發(fā)生解除合同的法律效力，并無不當。此后，在2020年1月5日，無論是譚勁松向江**公司出具的《承諾書》，還是2020年3月30日，江**公司與譚坦誠、譚勁松簽訂的《協(xié)議書》中，均未對江**公司是否享有合同解除權(quán)進行約定，不具有重新約定解除房屋買賣合同行使期限的效力。即使江**公司在2019年7月30日繼續(xù)履行合同后再次達到合同解除條件，至江**公司2021年4月15日起訴日，均已超過一年，符合上述解除權(quán)消滅的規(guī)定。”
（2）開發(fā)商嚴重逾期交房，致使合同目的無法實現(xiàn)的，應解除合同。
貴州省貴陽市中級人民法院在（2021）黔01民終11852號民事判決書中認為：“案涉房屋至今未達到合同約定的交付條件，宏德公司逾期交房已達兩年有余，且宏德公司并未提交證據(jù)證明房屋何時能夠達到交付條件，上訴人作為買受人其購買房屋的合同目的因宏德公司持續(xù)地遲延履行違約行為陷入高度不確定性風險中，買受人購買房屋的目的系在合理期限內(nèi)取得房屋占用、使用、收益等權(quán)利，在宏德公司未提交證據(jù)證明何時能夠結(jié)束遲延履行狀態(tài)的情況下，應認定為被上訴人的遲延履行行為導致上訴人合同目的不能實現(xiàn)，故案涉商品房買賣合同應當予以解除。”
