趙付田、長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會等確認合同無效糾紛民事二審民事判決書

當事人　　上訴人(原審被告)：趙付田。
　　委托訴訟代理人：李韶華，河南天欣律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：趙陽。
　　被上訴人(原審原告)：長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會,住所地長葛市長社路街道辦事處楊寨社區。
　　負責人:路國亮。
　　委托訴訟代理人：楊紅培，河南德典律師事務所律師。
　　原審被告：李紅賓。
審理經過　　上訴人趙付田因與被上訴人長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會、原審被告李紅賓確認合同無效糾紛一案，不服長葛市人民法院(2021)豫1082民初2391號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年1月25日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人趙付田的委托訴訟代理人李韶華、趙陽，被上訴人長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會的委托訴訟代理人楊紅培到庭參加訴訟。原審被告李紅賓經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。
二審上訴人訴稱　　趙付田上訴請求：撤銷(2021)豫1082民初2391號判決，發回重審或依法改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。事實與理由:一、一審查明事實不清。1、一審法院并未查清2003年7月28日《土地租賃協議書》簽訂時涉案土地的土地性質。雖然一審法院對涉案土地進行了勘驗并對土地性質進行了調查,但并未得出2003年簽訂協議時涉案土地具體屬于何種性質,我們認為屬于實質意義上的“荒地”,上訴人在接受涉案土地后支付大量資金對涉案土地進行了規整,后進行種植及養殖。涉案土地雖名為“租賃”但實為“土地承包經營”。一審法院在未查清事實的基礎上,直接引用《合同法》相關規定對協議的效力予以否定，有失偏頗。2、即使一審法院認為應當適用《合同法》,原《租賃土地協議書》與《<土地協議>轉讓協議書》之間的法律關系也應當定性為租賃權讓與而并非轉租。轉租是指承租人在承租他人之物后作為出租人,將租賃物出租給次承租人,承租人與次承租人形成新的租賃關系,但承租人仍然依據其與出租人的租賃合同承擔相應的權利義務。租賃權讓與是承租人將租賃合同權利義務關系概括轉讓給第三人而退出租賃合同的一種法律現象。在租賃權讓與中,受讓人成為合同新的當事人,出讓人不再承擔原租賃合同義務;而在轉租中,承租人并未退出原租賃合同,承租人是次承租人的出租人,承租人仍需承擔原租賃合同和轉租合同的雙重義務。因此，《<土地協議>轉讓協議書》雖名為轉租,但實為租賃權讓與。二、一審法院適用法律錯誤。本案應當適用《農村土地承包法》的相關規定,承包期限由雙方協商確定?！?/span>農村土地承包法》第五條規定:“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。”第二十一條規定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。”
本院查明　　第四十九條規定:“以其他方式承包農村土地的,應當簽訂承包合同,承包方取得土地經營權。當事人的權利和義務、承包期限等,由雙方協商確定。”《租賃土地協議書》關于租賃期限30年為雙方約定,符合《農村土地承包法》第四十九條之規定。綜上所述,一審判決查明事實不清,適用法律錯誤,請二審法院依法查明事實,發回重審或依法改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。
　　長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會辯稱，上訴人的上訴理由不成立。本案不適用《農村土地承包法》的規定。本案《土地租賃協議書》及《轉讓協議書》中有關租期的約定，違反了《民法典》及原《合同法》的規定，且上訴人不屬于被上訴人集體經濟組織成員，不享有農村土地承包經營的主體資格，故一審判決并無不當，應駁回上訴，維持原判。
　　李紅賓未到庭答辯，也未提交書面意見。
　　長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會向原審法院起訴請求：1、確認《土地租賃協議書》及《<土地協議>轉讓協議書》中超過20年租期的約定無效(即2023年7月28日以后的租賃合同無效)。2、判令本案訴訟費用由被告承擔。
一審法院查明　　一審法院查明：2003年7月28日,原告長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會作為甲方與被告趙付田作為乙方簽訂《土地租賃協議書》一份，協議約定：為加快發展非公有制經濟，綜合利用村磚廠廢棄土地，本著互惠、互利的原則，經公示競標，甲乙雙方充分協商，特簽訂以下土地租賃協議：甲方提供原村磚廠土地共計46畝租賃給乙方使用，租賃期限叁拾年(自協議簽訂起計時)，每畝每年租賃金壹佰零伍元，每拾年為一個付款階段，在簽訂協議之日，乙方應一次性先給付甲方第一個拾年之租賃金，共計肆萬捌仟叁佰元整，其他兩個付款時段照此進行，即在每個拾年時段開始及時付清本拾年租賃金等等。原告時任村委會主任、長葛市長社辦事處經濟委員會時任負責人以及被告趙付田均在租賃協議書上簽名蓋章。協議簽訂后，被告趙付田先后兩次向原告交納租賃費共計96600元，費用交納至2023年7月。在租賃過程中，趙付田先后在租賃土地上建起了數間石棉瓦廠房，自打深水井一眼，近5000棵樹，平整了土地并硬化了部分水泥地坪，建起了圍墻等等。2017年3月15日，被告趙付田經原告及時任村干部同意，將上述土地全部轉讓給被告李紅賓，趙付田與李紅賓雙方簽訂《<土地協議>轉讓協議書》一份，轉讓協議約定：甲方趙付田提供原租賃楊寨居委會老窯廠46畝地轉租給乙方(李紅賓)使用；轉租價每畝每年租金壹仟元整，含土地上附屬物共計壹佰零八萬元整；轉租期限自2017年3月至2033年8月底止；乙方付款后，甲方原租地協議交與乙方留存，甲方租地權自行終止。第三個付款段租金(10年)由承租方乙方(乙方)負責付清，計肆萬捌仟叁佰元整等等。趙付田及其妻胥秀花、李紅賓及長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會、時任村支部書記?？?、村主任趙建華、村會計主任張彥軍分別在轉讓協議上簽名蓋章。轉讓協議簽訂后，被告李紅賓向被告趙付田一次性支付租賃轉讓金108萬元(包括趙付田已經預付至2023年共6年的租賃費)?，F原告以兩份協議違反原《合同法》及現行《民法典》關于租賃期限最長20年的規定，同時兩份協議未經村民集體決議，轉租協議仍以較低的租賃價格執行顯失公平為由，訴至本院。
一審法院認為　　一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案中，涉案《<土地協議>轉讓協議書》中租賃期限違反上述法律規定，原告訴請于法有據，該院予以支持。為查明案件事實,保證司法公正，本院對涉案土地現狀進行了勘驗并對土地性質進行了調查。被告李紅賓租賃的涉案土地系被告趙付田租用的原告長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會轉租而來，原告與被告趙付田，被告趙付田與被告李紅賓之間系兩個獨立的土地租賃合同法律關系，被告趙付田和被告李紅賓簽訂協議時，雖形式上原告知悉并同意，但實質上是通過轉租形式違反法律規定變相超越法律規定期限租賃。故原告和被告趙付田之間超過法律規定的無效情況下，被告趙付田和李紅賓之間的租賃協議也相應無效。依照相關法律規定，判決確認原告長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會于2003年7月28日與被告趙付田簽訂的《土地租賃協議書》及趙付田于2017年3月15日與李紅賓簽訂的《<土地協議>轉讓協議書》中超過20年租期的約定無效(即2023年7月28日以后的租賃合同無效)。案件受理費100元，由被告趙付田、李紅賓負擔50元，由原告長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會負擔50元。
　　二審中當事人均未提交新證據。
　　二審經審理查明的事實與一審一致。
本院認為　　本院認為，根據雙方訴辯意見，二審爭議焦點是：一審判決確認涉案《土地租賃協議書》及《<土地協議>轉讓協議書》中超過20年租期的約定無效是否適當。《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案中，長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會與趙付田簽訂的《土地租賃協議書》，以及趙付田與李紅賓簽訂的《<土地協議>轉讓協議書》中租賃期限違反上述法律規定，約定的租賃期限均超過二十年，故一審判決支持被上訴人長葛市長社路街道辦事處楊寨社區居民委員會的訴訟請求于法有據，并無不當。關于上訴人認為涉案協議及轉讓協議為承包性質而非租賃法律關系的上訴理由，因與查明的案件事實不符，本院不予采納。
　　綜上，趙付田的上訴理由，不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
裁判結果　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費100元，由上訴人趙付田負擔。
　　本判決為終審判決。
落款